خرید ملک جهت سرمایه‌گذاری یکی از متداول‌ترین روش‌های حفظ سرمایه در ایران است. در این حالت اشخاص دارایی مالی خود را برای خرید مسکن که ممکن است شامل خانه یا مغازه یا زمین باشد اختصاص می‌دهند. چنین کاری از جهات مختلف مانند رهن، اجاره و سود ناشی از تغییر قیمت مسکن در بازار، سودآور خواهد بود. اما خرید ملک نیز مانند دیگر روش‌های سرمایه‌گذاری، دارای ریسک و چالش‌هایی است. بنابراین بهتر است قبل از ورود به این بازار از اصول، قوانین و دورنمای آن اطلاع پیدا کنید.
در این مقاله خواهید خواند:
انواع روش‌های سرمایه‌گذاری در بازار ملک
ثبات قیمت در مقایسه با باقی روش‌های سرمایه‌گذاری، باعث محبوبیت حوزه ملک شده است. سرمایه‌گذاری در املاک روش‌های مختلفی را شامل می‌شود. شاید گمان کنید که این روش‌ها به خرید و فروش، رهن، اجاره و پیش فروش محدود می‌شوند. اما اما مسکن حوزه‌های ناشناخته زیادی دارد که ممکن است در بسترهای مختلف مسکونی، تجاری، اداری و … قابل اجرا باشند. البته معمولاً این روش‌ها برای سوددهی و بازدهی نهایی به‌کار گرفته می‌شوند. اگر هر کدام از این موارد سود نهایی کمتری برای سرمایه‌داران به ارمغان بیاورند، در دراز مدت نیز میزان سرمایه‌گذاری کاهش پیدا خواهد کرد. اصلی‌ترین شیوه‌های سرمایه‌گذاری در حوزه ملک و املاک عبارت‌اند از:
- سرمایه‌گذاری در خرید و فروش حوزه ملکی، تجاری، مسکونی، زمین و.. .
- سرمایه‌گذاری در حوزه پیش فروش و پیش خرید آپارتمان
- سرمایه‌گذاری در بازسازی املاک قدیمی
- کسب سود از طریق رهن یا اجاره ملک به مستاجرسرمایه‌گذاری در مناطقی که امکان رشد جمعیتی در آن‌ها بالا است در حوزه تجاری یا اداری.شرکت در حوزه پروژه‌های سهامی
- تخصیص سرمایه به مناطق گردشگری
- سرمایه‌گذاری در آپارتمان‌های رو به رشد
دلایل سرمایه‌گذاری در مسکن
در حالتی که رشد تورم رو به افزایش است، درآمد حاصل از شغل ثابت معمولاً پاسخگوی نیازهای خانواده‌ها نیست. علاوه بر این باید برای نسل‌های آینده نیز در نظر بگیرید. بنابراین کسب درآمد از طریق سرمایه‌گذاری در بازار مسکن یا هر روش دیگری که ریسک آن خیلی بالا نباشد و دانش تخصصی زیادی نخواهد، بسیار مهم خواهد بود. البته دلایل بسیار مهم‌تری نیز وجود دارند که باعث این حجم از اطمینان و محبوبیت بازار مسکن در دیدگاه عموم شده است. این دلایل عبارت‌اند از:
· مسکن نیازی داخلی و دائمی است:
عواملی که ممکن است باعث تغییر قیمت مسکن در داخل کشور شود، داخلی هستند. البته عوامل زیادی ممکن است بر این موضوع اثرگذار باشند. اما به طور کلی املاک کالای وارداتی محسوب نمی‌شود. همه افرادی که قصد خرید ملک برای سرمایه‌گذاری در ایران را دارند، باید در همین کشور اقدام کنند.
· تقاضای بالا در بازار مسکن:
بر اساس گزارش‌های بانک مرکزی تعداد واحدهایی که در خرداد ۱۴۰۱ در شهر تهران معامله شده‌اند، نسبت به سال گذشته ۳۲.۳ درصد افزایش پیدا کرده است. بر اساس ترکیب تورم و تقاضای زیاد جهت سرمایه‌گذاری (شامل خرید فروش و اجاره)، مسکن از گزینه‌های مناسب محسوب می‌گردد. البته این بازار نیز ممکن است مانند هر شیوه سرمایه‌گذاری دیگری گاهی با رکود چند ساله مواجه شود.
· تاثیر قیمت ارز در بازار ملک:
افزایش قیمت دلار باعث افزایش قیمت مصالح ساختمانی و در نهایت افزایش قیمت املاک می‌گردد.
· تاثیر اقتصاد کلان در بازار مسکن:
فاکتورهایی در اقتصاد کلان وجود دارند که موثر در قیمت ملک هستند. این فاکتورها شامل نقدینگی، انتظارات تورمی، تورم، رکود تورم و … می‌شوند. برای مثال اگر مردم در انتظار افزایش قیمت مسکن در آینده باشند یا شایعاتی بر این مبنا پخش شود، تقاضای سرمایه‌گذاری در این حوزه نیز بیشتر خواهد شد.
· دریافت تسهیلات بانکی برای خرید ملک:
از طریق خرید مسکن یا زمین می‌توانید تسهیلات بانکی یا همان وام دریافت کنید. در حال حاضر ممکن است شرایط جدیدی برای دریافت این تسهیلات وجود داشته باشند. پیش از این دریافت وام با تهیه وثیقه سند ملکی و اوراق تسهیلات مسکن از بانک‌های ملی و مسکن، امکان‌پذیر بود.
چالش‌های سرمایه‌گذاری در مسکن
هیچ سرمایه‌گذاری خالی از ریسک و چالش نیست. برای خرید ملک نیز باید با چالش‌های این راه در بازار آشنا باشید. زیرا تنها از این طریق است که می‌توانید با انجام اقدامات صحیح، ریسک سرمایه‌گذاری مالی خود را در حوزه مسکن کاهش دهید. چالش‌هایی که در حوزه سرمایه‌گذاری بازار ملک وجود دارد عبارت‌اند از:
قرارداد در خرید خانه
در هنگام خرید ملک و سرمایه‌گذاری در این حوزه شاید با چالش‌های مواجه شوید که یکی از ان‌ها عبارت است از:
- کلاهبرداری یکی از مهمترین چالش‌هایی است که در قراردادهای معاملات مسکن ممکن است با آن مواجه شوید. این قراردادها در حوزه حقوق بررسی می‌شوند. بهتر است که برای جلوگیری از رخ دادن چنین خطراتی در قراردادهای خرید یا پیش خرید، با متخصصان مشورت کنید.
سیاستگذاری‌های دولتی
تاثیر سیاستگذاری‌های دولتی در حوزه مسکن مانند مسکن ملی، مسکن مهر، تسهیلات خرید مسکن و حتی مالیات مسکن‌های بدون سکنه تماماً در رونق یا رکود بازار سرمایه‌گذاری مسکن بسیار بالا است.
اطلاعات درست و کافی در حوزه خرید و فروش مسکن
پیش از خرید ملک جهت سرمایه‌گذاری، حتماً اطلاعات میدانی و تحقیقاتی خود را درباره موقعیت ملک، زمان مناسب، دورنمای پیشرفت منطقه و … بررسی نمایید.
ریسک‌های طبیعی
بلایای طبیعی یا همان ریسک‌های غیر سیستماتیک مانند زلزله، سیل، رانش زمین و آتش سوزی هستند.ممکن است این بلایا باعث کاهش یا افزایش قیمت مسکن و حتی اختلال در آن شوند.
اصول سرمایه‌گذاری در بازار مسکن
سرآغاز هر کاری فراگیری اصول آن است. حرکت در چهارچوب اصول سرمایه‌گذاری در بازار مسکن است که باعث سودآوری و موفقیت شما خواهد شد. مهمترین نکاتی که در این موضوع باید به آن توجه داشته باشید عبارت‌اند از:
· هدف از سرمایه‌گذاری در بازار مسکن:
هدف شما از تصمیم به خرید املاک چیست؟ آیا قصد ورود به بازار خرید و فروش دارید و سرمایه‌گذاری شما کوتاه مدت است؟ یا این ملک منبع درآمدی برای آینده و فرزندان شما است؟
. زمان مناسب خرید ملک
برای اینکه سرمایه‌گذاری موفقی داشته باشید باید بهترین زمان خرید ملک را پیدا کنید. زیرا گاهی اوقات دقیقاً پس از خرید بازار به خواب سرمایه فرو می‌رود. باید به خوبی چرخه رکود و تورم را در این بازار بررسی کنید تا در بهترین زمان ممکن خریدتان را انجام دهید.
· موقعیت ملک:
مکان قرارگیری ملک نقش بسیار موثری در بازدهی سرمایه شما دارد. بررسی حالت فعلی و پیشرفت منطقه در آینده از مواردی هستند که باید به خوبی بررسی شوند. به عنوان مثال معمولاً ساختمان‌های مسکونی بر اساس نزدیکی به امکانات رفاهی و وضعیت محله سنجیده می‌شوند. در ساختمان‌های تجاری نیز نزدیکی به بازارها، انبارها، آزادراه‌ها و مراکز حمل و نقل و … مهم هستند.
· ارزش گذاری ملک:
برای اینکه بتوانید ارزش ملک مورد نظرتان را محاسبه کنید، از روش‌های زیر استفاده نمایید:
- قیمت ملک مورد نظر را با سایر املاک در وضعیت مشابه مقایسه کنید.
- اگر هدف شما خرید خانه‌های کلنگی و فرسوده است قیمت زمین و هزینه‌های ساخت را پیش بینی کنید.
- در مواقعی که قصد اجاره یا رهن دادن ملک را دارید، حتماً درآمدتان را محاسبه کنید.
· تعیین افق زمانی:
به طور کلی سرمایه مورد نیاز برای خرید ملک جهت سرمایه‌گذاری بالا است. از سوی دیگر نقد شوندگی این بازار پایین و زمانبر خواهد بود. بنابراین بهتر است در هنگام تعیین هدف، زمان مورد نظر برای سرمایه‌گذاری را نیز در نظر بگیرید.
· شناخت جریان‌های نقدی و فرصت‌ها:
پس از خرید ملک باید سود حاصل از فروش یا درآمد حاصل از اجاره و رهن را در نظر بگیرید. اگر پیش از فروش مجدد ملک آن را بازسازی کنیم چقدر سود خواهید داشت؟ چقدر مالیات باید پرداخت کنید؟ ارزش ذاتی ملک شما چقدر است؟
سرمایه‌گذاری غیر مستقیم در املاک
اگر میزان سرمایه یا نقدینگی شما کم است، باز هم می‌توانید سرمایه‌گذاری با پول کم در بازار مسکن داشته باشید. امکان این کار از طریق خرید سهام شرکت‌های ساختمانی و اوراق تسهیلات مسکن در بورس مهیا شده است. اما در هنگام اقدام به سرمایه‌گذاری غیر مستقیم در بازار املاک می‌نمایید، حتماً از سایت‌های دیگری مانند آی‌ملک نیز قیمت‌ها را بررسی کنید. همچنین بهتر است که پیش از انتقال سند، تمام مبلغ ملک خریداری شده را با مالک تسویه ننمایید. معمولا مناطق پرتراکم و متعادل، سوددهی بهتری دارند. به هیچ عنوان در مناطقی که به عنوان مثال خانه‌های ۱۰۰ متری محبوبیت بیشتری دارند و اوضاع اقتصادی در سطح متوسط است، به سراغ خرید ملک ۳۰۰ متری جهت سرمایه‌گذاری نروید.
مزایای سرمایه‌گذاری در مسکن
مزایای بسیار زیادی در انتخاب حوزه مسکن برای سرمایه‌گذاری وجود دارد که عبارت‌اند از:
- امکان سوددهی از فروش یا اجاره ملک
- عدم امکان سرقت
- به دانش تخصصی نیاز ندارد
- می‌توانید از اوراق تسهیلات مسکن استفاده کنید
- احتمال ضرر دهی یا افت قیمت در آن در شرایط کنونی کم است.
- ارزش پول شما در برابر تورم کاهش پیدا نمی‌کند.
- ریسک آن پایین است.
- ثبات بیشتری وجود دارد.
معایب سرمایه‌گذاری در مسکن
تمام راه‌های سرمایه‌گذاری با موانع و معایبی روبرو هستند. معایب سرمایه‌گذاری در بازار املاک نیز عبارت است از:
- امکان نقد شوندگی پایین
- امکان استهلاک نیاز به سرمایه بالا
- عدم توازن در قیمت‌ها
- کارمزد معاملات بالا
قوانین مربوط به سرمایه‌گذاری در ملک
همانند باقی حوزه‌های سرمایه‌گذاری، بازار املاک نیز قوانین و مقررات ویژه‌ای دارد. این قوانین ممکن است از سوی وزارت کار، سازمان انبوه سازان و دیگر ارگان‌های رسمی تصویب شده باشند. برای اینکه در دام کلاهبرداران نیفتید و خودتان نیز ناخواسته چنین کاری را انجام ندهید، بهتر است قوانین مربوط به سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن را بشناسید. این مقررات عبارت‌اند از:
· قانون حمایت و تشویق سرمایه‌گذاری خارجی
این قانون در سال ۱۳۸۶ به تصویب رسید. در این قانون سرمایه‌گذاری در ساخت و ساز املاک و بهبود کیفیت ساختمان سازی تشویق شده است.
· قانون تنظیم مقررات املاک و مستغلات
این قانون که به قانون تنظیم مقررات املاک و مستغلات معروف است، در سال ۱۳۹۰ جهت کنترل خرید و فروش و معاملاتی که مربوط به حوزه املاک هستند تصویب گردید.
· قانون مالیات بر ارزش افزوده
این قانون جهت تامین بودجه تصویب شده است. بر اساس آن ارزش افزوده‌ای بر قیمت نهایی خدمات، کالا یا ملک اضافه می‌شود.
همه چیز درباره سرمایه‌گذاری در املاک
اگر قصد خرید ملک جهت سرمایه‌گذاری در بازار مسکن یا املاک را دارید، باید تمام چالش‌ها، معایب و مزایای آن را در نظر بگیرید. به طور کلی ورود به حوزه املاک بدون آگاهی از زمان و مکان مناسب، افق هدف گذاری و به‌طور کلی اصول آن عقلانی نیست. قوانین مختلفی از سوی وزارت کار و دیگر سازمان‌ها در بازار املاک تصویب شده‌اند. شما نیز اگر در جستجوی بستر مطمئنی برای خرید و فروش ملک هستید، می‌توانید با مراجعه به وب سایت آی ملک قیمت‌ها را مقایسه کنید و دیدگاه خوبی در این حوزه به دست آورید. همچنین برای کسب اطلاعات بیشتر و نحوه پخش آگهی‌ها، با کارشناسان ما در تماس باشید.
سوالات متداول
انواع روش‌های سرمایه‌گذاری در بازار ملک کدام هستند؟
خرید و فروش حوزه ملکی، تجاری، مسکونی و زمین _ پیش فروش و پیش خرید _ بازسازی املاک قدیمی _ رهن و اجاره _ پروژه‌های سهامی _ مناطق گردشگری _ آپارتمان‌های رو به رشد.
چرا سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن سودآور است؟
زیرا بازار مسکن دائمی و پرتقاضا است _ قیمت ارز و اقتصاد کلان در آن موثر است _ امکان دریافت تسهیلات بانکی وجود دارد.
در هنگام خرید ملک برای سرمایه‌گذاری چه اصولی وجود دارد؟
تعیین هدف _ تعیین افق زمانی _ تعیین زمان مناسب و مکان مناسب برای خرید _ ارزش گذاری ملک _ شناخت جریان‌های نقدی.
