برای تنظیم فعالیت‌های مالی و اقتصادی کشور و جلوگیری از سوء استفاده‌ی افراد، قوانین مالیاتی در معاملات املاک توسط دولت وضع شده است. از زمان وضع این قوانین، تغییرات زیادی در قوانین مالیات خرید و فروش ملک و نحوه‌ی پرداخت آن به وجود آمده است. در سال 1403 هم این تغییرات، شامل حال مالیات حوزه املاک کشور شده که با موافقین و مخالفان خود همراه بوده است.
در این مقاله خواهید خواند:
مالیات نقل و انتقالات ملک جزو کدام دسته است؟
مالیات مبلغی است که از درآمد کسب و کارها، اشخاص حقیقی یا حقوقی، یا فعالیت‌های اقتصادی و مالی توسط دولت و سازمان‌های مالیاتی برداشته می‌شود. این پول برای تامین هزینه‌های مختلف مثل ارائه خدمات عمومی، سلامت و آموزش استفاده می‌شود.
مالیات‌ها به صورت مستقیم و غیر مستقیم دریافت می‌شوند. در مالیات مستقیم مبلغ مالیات به طور مستقیم از درآمد یا دارایی فرد کم می‌شود. از طرف دیگر، مالیات غیرمستقیم به معنای این است که مالیات به صورت جانبی از محصولات و خدمات خریداری شده توسط افراد و شرکت‌ها دریافت می‌شود. یکی از انواع مالیات های مستقیم، مالیات مربوط به خرید و فروش املاک و مستغلات است.
هدف از مالیات در معاملات مسکن و املاک
هدف اصلی از مالیات یک کشور تامین درآمد برای دولت است، اما علاوه بر این، مالیات‌ها دارای هدف‌های دیگری هم هستند. یکی از اهداف جانبی مالیات در خرید و فروش املاک تنظیم قیمت های بازار ملک است. این مالیات علاوه بر تنظیم بازار با هدف اصلاح رفتارهای اقتصادی و اجتماعی، و ایجاد تعادل اقتصادی انجام می‌شود.
انواع مالیات در معاملات نقل و انتقال املاک
مالیات در نقل و انتقالات ملک دارای شکل های مختلفی است و به طور کلی به چهار نوع تقسیم می‌شود :
- مالیات نقل و انتقال ملک ( مربوط به خرید و فروش کامل ملک )
- مالیات انتقال حق واگذاری یا سرقفلی
- مالیات بر درآمد حاصل از ساخت و فروش ملک
- مالیات بر درآمد رضایت مالک یا حق مالکانه
آخرین دستور محاسبه ی مالیات و روال پرداخت آن
طبق قانون مالیات‌های مستقیم 5 درصد از ارزش مورد معامله ملک با هر نوع کاربری به مالیات تعلق می‌گیرد. مبلغ دقیق این مالیات در دفترهای اسناد رسمی محاسبه می شود. در شرایطی که ملک ارزش گذاری نشده باشد، طبق تبصره ی 1 ماده 59 قانون مالیات های مستقیم، ارزش معاملاتی نزدیک ترین محلی که مشابه ملک است مبنای مالیات قرار می‌گیرد.
پرداخت مالیات برعهده‌ی چه کسی است؟
طبق قوانین وضع شده در مالیات‌های مستقیم، پرداخت مالیات مربوط به فروش املاک بر عهده‌ی مالک است. در ماده ی 59 قانون مالیات های مستقیم، مالک باید در زمان نقل و انتقال ملک هزینه‌ی انتقال سند و هزینه‌ی مالیات این انتقال را پرداخت کند.
شیوه‌ی پرداخت
پرداخت مالیات خرید و فروش ملک لازمه‌ی نقل و انتقالات ملکی است. این مالیات، طبق ماده 187 قوانین مالیات باید در دفترهای اسناد رسمی پرداخت شود. در مراکز ثبت اسناد، امکان دسترسی سازمان امور مالیاتی به سامانه ی ثبت الکترونیک اسناد و املاک فراهم می‌شود. بعد از محاسبه‌ی مبلغ مالیات در این مراکز، امکان پرداخت مالیات هم در همین دفترخانه‌ها فراهم است و دیگر نیازی به مراجعه ی حضوری به سازمان‌های امور مالیاتی نخواهد بود.
چه مواردی از پرداخت مالیات فروش املاک معاف هستند؟
بعضی از املاک در صورتی که شرایط خاصی از قانون برای آن ها برقرار باشد معاف از پرداخت مالیات خرید و فروش ملک به دولت هستند، اگر ملک شما دارای موارد زیر است از پرداخت مالیات معاف خواهید شد:
- املاک ثبت شده در آثار ملی که به سازمان میراث فرهنگی منتقل شده
- تخفیف 50 درصدی در مالیات املاک ثبت شده در فهرست آثار ملی (منتقل نشده به میراث فرهنگی)
- املاکی که طبق ماده 34 قانون ثبت شده و در اختیار دولت قرار گرفته
- املاکی که مالک در آن اقدام به ساختمان سازی کرده است (در صورت تایید مراجع قضایی و شهرداری)
- واحدهای ساخته شده توسط شرکت های تعاونی مسکن
- املاکی که به صورت بلا عوض واگذار شده اند (رایگان)
- هر گونه هزینه ی دولت برای خرید املاک با کاربری عام المنفعه
- مالکان تحت پوشش کمیته امداد، بهزیستی و جزو سه دهک پایین درآمدی (طبق مصوبات جدید)
- اولین خرید و فروش واحدهای مسکونی دارای متوسط قیمت و برخوردار از شرایط
- در صورت عدم انجام معامله ظرف 15 روز بعد از پرداخت مالیات
- لغو معامله‌ی انجام شده یا فسخ به مدت شش ماه بعد از تاریخ انتقال
- املاک اوقافی
دلایل مخالفت منتقدان قوانین جدید مالیاتی
هدف از وضع قوانین مالیاتی در بازار مسکن، تنظیم بازار و حمایت از خانه اولی‌ها است. اما به نظر می‌رسد در لایحه‌ی جدید همه‌ی جوانب کار سنجیده نشده است. در سال 1403 کف قیمتی خانه هایی که مشمول مالیات می‌شوند از 25 میلیارد تومان به 35 میلیارد تومان افزایش پیدا کرده است. منتقدان اعتقاد دارند که این افزایش باعث تورم سازی است و فشار این افزایش بر دوش کسانی که یک ملک دارند یا خانه اولی هستند بیشتر احساس می‌شود. این در حالی است که مالکان دارای املاک و مستغلات بیشتر، ممکن است با افزایش قیمت این املاک بر بازار زمین و مسکن تاثیرگذار باشند. به گفته‌ی منتقدان این مالیات فاقد اثرگذاری لازم و عدم تطابق با قوانین جهانی و عدم تمایز تک خانه‌ای ها با افرادی است که چندین ملک دارند.
جریمه ی عدم پرداختن مالیات
اگر افراد حقیقی و حقوقی مالیات خود را به موقع پرداخت نکنند، برای آن‌ها جرایم سنگینی از طرف سازمان امور مالیاتی در نظر گرفته شده است. در مورد معاملات خرید و فروش املاک، اگر اشخاص در موعد مقرر اظهارنامه‌های مالیاتی خود را تنظیم نکنند، 10 درصد به میزان مالیات آن‌ها اضافه خواهد شد.
تغییرات قانون مالیات نقل و انتقالات ملک و پیچیدگی های حقوقی
قوانین زیادی برای مالیات در حوزه‌ی مسکن وضع شده است که تعدادی از آن‌ها، قوانین مربوط به مالیات خرید و فروش املاک هستند. مبلغ این مالیات حدود 5 درصد از ارزش ملک مورد معامله است که بایستی توسط مالک پرداخت شود. این نوع مالیات، در دفترهای اسناد رسمی به طور دقیق محاسبه می‌شود و در همین دفاتر قابل پرداخت است. این قانون در سال 1403 تغییراتی جزئی داشته اما با پیچیدگی هایی نیز همراه بوده است و انتقادات زیادی از نظر حقوقی به آن وارد شده است. برای بحث های مربوط به مالیات خرید و فروش ملک می توانید با مشاورین سامانه آی ملک در ارتباط باشید.
سوالات متداول:
مالیات نقل و انتقالات ملک جزو کدام دسته از مالیات است؟
این مالیات در دسته‌ی مالیات مستقیم قرار می‌گیرد که بایستی در هنگام نقل و انتقال ملک پرداخت شود.
میزان دقیق مالیات خرید و فروش املاک چگونه تعیین می‌شود؟
مقدار دقیق این مالیات با مراجعه به دفاتر اسناد رسمی در سراسر کشور قابل محاسبه و پرداخت است.
دلیل مخالفت‌هایی که با تغییرات اخیر در این قانون شده چیست؟
منتقدان بر این باورند که افزایش‌های اخیر مبالغ مالیات خرید و فروش املاک باعث تورم سازی می‌شود و تمایز افرادی که چندین ملک دارند با خانه اولی‌ها در آن مشخص نشده است.
