ملک مشاع یا مشترک، یک اصطلاح مهم حوزه‌ی املاک است که به معنای مالکیت مشترک چند نفر بر یک ملک واحد به کار می‌رود. فهم درست و دقیق این مفهوم و قوانین مربوط به آن برای تمامی افراد جامعه، به ویژه کسانی که قصد خرید و فروش یا مدیریت چنین املاکی را دارند، ضروری است.
در این مقاله خواهید خواند:
مفهوم دقیق ملک مشاع
این مفهوم در بسیاری از املاک چون ساختمان‌های مسکونی و تجاری به کار می‌رود؛ این ساختمان‌ها معمولا دارای فضایی هستند که به صورت مشترک توسط چندین صاحب استفاده می‌شود. ملک مشاع به ملکی اطلاق می‌شود که مالکیت آن بین چند نفر تقسیم شده و هر یک از مالکان به طور مشترک بر تمامی اجزای ملک حق مالکیت دارند. به عبارت دیگر، هیچ یک از مالکان نمی‌توانند به طور مستقل بخشی از ملک را جدا کنند و مدعی شوند که آن بخش خاص متعلق به آن‌هاست و همه‌ی مالکان در تمام بخش‌های ملک شریک هستند.
مثال‌هایی از ملک مشاع یا مشترک
ملک مشاع معمولا در ساختمان‌های آپارتمانی و مجتمع‌های مسکونی دیده می‌شود. این فضاها به صورت مشاعی بین تمامی ساکنان تقسیم می‌شوند و هر یک از ساکنان سهمی در این بخش‌ها دارند و می‌توانند از آن‌ها استفاده کنند.
ملک مشاع می‌تواند شامل موارد زیر باشد:
- ساختمان آپارتمانی
- راهروها
- پله‌ها و راه پله
- پشت‌بام
- حیاط
حقوق و تعهدات ملک مشاع
املاک مشاع دارای شرایط حقوقی مشخصی هستند که تعدادی از آن‌ها از پیش تعریف شده و تعدادی نیز طبق توافق همه‌ی ذینفعان تعیین می‌شوند.
حقوق مالکان
مالکان ملک مشاع دارای حقوقی هستند که طبق آن‌ها، می‌توانند از تمامی بخش‌های ملک استفاده کنند. این حقوق شامل حق استفاده و حق انتقال سهم مالکیت خود به دیگران می‌شود. مالکان می‌توانند در صورت توافق، ملک را به فروش برسانند یا اجاره دهند.
تعهدات مالکان
علاوه بر حقوقی که مالکان ملک مشاع دارند، تعهداتی نیز بر عهده‌ی آن‌ها قرار دارد. این تعهدات شامل پرداخت هزینه‌های مشترک، و استفاده از فضای مشاع طبق قوانین می‌شوند. مالکان موظفند به حقوق دیگر مالکان احترام بگذارند و از ایجاد مزاحمت برای یکدیگر جلوگیری کنند.
هزینه‌های مشترک
مالکان ملک مشاع، موظف به پرداخت هزینه‌های مشترک مانند هزینه‌های نگهداری و تعمیرات، مالیات و عوارض ملکی هستند. این هزینه‌ها باید به صورت منصفانه بین مالکان تقسیم شود.
افراز ملک مشاع یا مشترک و روش های آن
افراز به معنای تقسیم ملک مشاع بین مالکان آن است به گونه‌ای که هر یک از مالکان، بتوانند سهم خود را به طور مستقل در اختیار داشته باشند. این فرآیند می‌تواند به دو صورت زیر انجام شود:
1. افراز توافقی
در افراز توافقی، مالکان با یکدیگر توافق می‌کنند که ملک را به چه صورتی تقسیم کنند. این نوع افراز معمولا به دلیل ساده‌تربودن فرایند آن و هزینه‌ی کمتر، ترجیح داده می‌شود. در این روش، مالکان می‌توانند با کمک یک کارشناس رسمی، سهم هر یک را مشخص کرده و ملک را تقسیم کنند.
2. افراز قضایی
اگر مالکان نتوانند بر سر تقسیم ملک به توافق برسند، می‌توانند به دادگاه مراجعه کنند. دادگاه با بررسی شرایط ملک و حقوق مالکان، حکمی برای تقسیم ملک می‌دهد.
مشکلات املاک مشاع
ملک‌های مشاع، ممکن است با مشکلات و چالش‌هایی همراه باشد. به همین دلیل، توصیه می‌شود مالکان قبل از اقدام به افراز، با کارشناسان حقوقی و مالی مشورت کنند. این مشکلات می‌تواند شامل موارد زیر باشد:
- اختلافات بین مالکان
- مشکلات مالی
- مسائل حقوقی
- عدم امکان تقسیم فیزیکی ملک
خرید و فروش ملک مشاع
نکات مهمی وجود دارند که باید حتما در خرید و فروش ملک مشاع یا مشترک در نظر گرفته شوند. قبل از خرید ملک مشاع، باید به دقت وضعیت حقوقی ملک را بررسی کرد. این بررسی شامل بررسی سند مالکیت، وضعیت بدهی‌ها و تعهدات مالی و حقوقی و وجود هرگونه دعوی حقوقی مرتبط با ملک است.
در خرید و فروش ملک مشاع، توافق با دیگر مالکان اهمیت زیادی دارد. بدون توافق همه‌ی مالکان، امکان انتقال مالکیت وجود ندارد. در صورت عدم توافق، ممکن است مشکلات حقوقی و مالی جدی ایجاد شود.
ارزش گذاری ملک مشاع یا مشترک
ارزش‌گذاری صحیح ملک مشاع یکی از نکات مهم در خرید و فروش است. به دلیل پیچیدگی‌های حقوقی و مالی ملک مشاع، ارزش‌گذاری باید توسط کارشناسان معتبر و با تجربه انجام شود. ارزش‌گذاری صحیح می‌تواند به تسهیل فرآیندهای خرید، فروش و افراز کمک کند.
لزوم رعایت قوانین فضاهای مشاع
ملک مشاع به عنوان یک نوع مالکیت مشترک برای املاک تجاری و مسکونی، نیازمند رعایت قوانین و توافقات دقیق بین مالکان است. این قوانین تعیین می‌کنند که هر مالک چگونه از فضاهای مشترک استفاده کند و مسئولیت‌های مالی و نگهداری آن‌ها را مشخص می‌نمایند. اجرای صحیح این قوانین از بروز اختلافات و مشکلات حقوقی جلوگیری می‌کند و محیطی منظم و آرام برای همه ایجاد می‌کند.
مشاوره با کارشناسان املاک در زمینه ملک مشاع
مشاوره با مشاوران و کارشناسان در هنگام خرید و فروش ملک مشاع یا مشترک ضروری است، زیرا این افراد با قوانین حقوقی و مالی مربوطه آشنایی کامل دارند و می‌توانند راهنمایی‌های دقیقی ارائه دهند. در صورت تخصص کافی مشاوران در ارزیابی دقیق ملک، تسهیل فرآیندهای افراز و معاملات خرید و فروش و حل اختلافات بین مالکین می‌توان با کمک آن‌ها مانع از بروز مشکلات پیچیده حقوقی و مالی شد.
مشورت با کارشناسان معتبر سامانه‌ی آی ملک، می‌تواند امنیت و موفقیت در مدیریت املاک مشاع را برای شما تضمین کند.
سوالات متداول
ملک مشاع به چه ملک‌هایی گفته می‌شود؟
ملک مشاع به املاکی اطلاق می‌شود که مالکیت آن بین چند نفر تقسیم شده و هر یک از مالکان به طور مشترک بر تمامی اجزای ملک حق مالکیت دارند.
افراز ملک مشاع به چه معناست؟
افراز به معنای تقسیم ملک مشاع بین مالکان آن است به گونه‌ای که هر یک از مالکان، بتوانند سهم خود را به طور مستقل در اختیار داشته باشند.
