خرید ملک اوقافی | وقفی

یکی از انواع ملک‌های موجود در کشورمان، ملک اوقافی است. این نوع املاک با املاک معمولی تفاوت دارند و خرید و فروش یا اجاره آنها تابع شرایط و قوانین خاصی است که باید حتما به آنها توجه کرد تا با رعایت این نکات و قوانین عملکرد درستی را در رابطه با آنها داشت.

ملک اوقافی چیست؟

ملک اوقافی یا املاک وقف شده املاکی هستند که شخص مالک آن را به منظور خاصی وقف کرده باشد. درواقع بعد از وقف مالکیت چنین املاکی به اداره اوقاف سپرده می‌شود و این اداره نیز املاک موقوفی را در اقساط 99 ساله به سایر افراد اجاره داده و سود حاصله را وقف امور مربوطه می‌کند. چنین املاکی سند ملکی معتبر دارند و قابل خرید، فروش، رهن و اجاره هستند. نکته مهم تفاوت‌هایی است که سند املاک موقوفی با سایراملاک دارد که باعث می‌شود فروش این املاک کمی متفاوت‌تر از املاک معمولی باشد.

خرید و فروش املاک اوقافی چگونه است؟

می‌توان همانند املاک معمولی املاک اوقافی را نیز خرید و فروش کرد و یا به رهن و اجاره داد. تنها تفاوت در این است که در تمام مراحل قانونی این اقدامات تایید اداره اوقاف نیاز است. وقتی که یک ملک اوقافی را می‌خرید درواقع عیان ملک را خریداری کرده‌اید. به این معنا که تنها مالک ساختمانی که روی زمین قراردارد خواهید بود و مالک عرصه زمین شخصی است که ملک را وقف کرده است. برای اینکه مالک اصلی ملک باشید باید مبلغ اجاره 99 ساله تعیین شده از سوی اداره اوقاف را پرداخت کنید.

تفاوت ملک وقفی و معمولی

تفاوتی که  املاک وقفی با سایر موارد دارند قیمت کمتر آن‌ها است که بین 5 تا 20 درصد نسبت به املاک مشابه کمتر است. بنابراین چنین املاکی برای کسانی که بودجه کمتری برای خرید ملک دارند مناسب خواهد بود. املاک وقفی معمولا دارای دو سند هستند: یک سند عرصه که سند مربوط زمین ملک است و به نام صاحب اصلی یا شخص وقف کننده خواهد بود. سند اعیان نیز سند مربوط به همان خانه یا ساختمانی است که روی زمین مربوطه بنا شده و به نام خریدار می‌شود. به عبارت ساده‌تر وقتی شما یک ملک با سند وقفی خریداری می‌کنید در حقیقت زمین ملک را از متولی موقوفه اجاره می‌کنید. به این ترتیب شما به شکل مستقیم اجازه خرید و فروش آن را ندارید و در همه مراحل اداره اوقاف ناظر و تایید کننده مراحل قانونی خرید، فروش و اجاره خواهدبود.

فروش ملک وقفی

اجازه فروش خانه یا ساختمان ملک وقفی برای شخص مالک سند عیان وجوددارد. درواقع هیچ فرقی میان معاملات املاک وقفی و معمولی وجود ندارد. پرداخت هزینه‌هایی مثل عوارض و مالیات این املاک هم مشابه بقیه املاک موجود است و تنها تفاوت در قیمت پایین‌تر املاک وقفی است که بیشتر جنبه عرفی دارد. ضمنا این که باید به صورت سالیانه مبلغی به عنوان اجاره به متولی موقوفه پرداخت شود. مبلغی که برای این منظور تعیین می‌شود معمولا خیلی زیاد نیست. مشکلی که در مورد خرید و فروش املاک وقفی وجوددارد عدم اجازه فروش سند عرصه آن‌ها است. درواقع اجازه قانونی خرید و فروش عرصه وجودندارد و برای این کار متولی اصلی باید اجازه دهد. برای نقل و انتقال عرصه باید مبلغی به متولی پرداخت شود که علاوه بر هزینه‌های جاری خرید و فروش ملک خواهد بود.

معایب خرید ملک وقفی

ملک وقفی هیچ مشکلی ندارد و بهترین انتخاب برای کسانی است که با بودجه کمتر قصد خرید ملکی را داشته باشند. حتی می‌توان با رعایت برخی قوانین و صرفه هزینه سند شش دانگ برای ملک موقوفی تهیه کنید. البته این کار مستلزم طی مراحل قانونی پیچیده‌ای است اما موضوعی است که امکان آن وجود دارد.

هزینه ثبت سند ملک وقفی

هزینه ثبت و انتقال سند املاک وقفی در زمان انتقال برابر مصوبه و تعرفه تعیین شده اوقاف و میزان هزینه‌های قطعی سند نسبت به قیمت برآورد شده دارایی است. درحال حاضر تقریبا 15 درصد ارزش کارشناسی اداره اوقاف، هزینه سند املاک اوقاف محسوب می‌شود. درواقع شما ابتدا باید محاسبه کنید که هزینه کلی ملک وقفی چقدر است و سپس 15 درصد آن را برای سند زدن در نظر بگیرید.

نحوه تشخیص ملک وقفی

با تحقیق اطلاعات بیشتری از وضعیت املاک به دست می‌آورید. می‌توان از اهالی منطقه و مشاورین املاک منطقه سوال کنید تا اطلاعات بیشتری درباره ملک وقفی دریافت کنید. از طریق اداره اوقاف نیز می‌توان استعلامی درباره وقفی بودن ملک و دریافت اطلاعات دقیق‌تری از آن بگیرید. البته، باید توجه داشت که اگر اداره اوقاف ملک را غیروقفی اعلام کند، این به معنی عدم وقفی بودن ملک نیست و متولی آن ممکن است درجای دیگری باشد. بخ دقت در مطالعه سند ملک، می‌توان به وقفی بودن یا نبودن آن پی ببرید. سند ملک وقفی با سند ملک شخصی تفاوت‌هایی دارد و با دقت در مطالعه آن، می‌توان تشخیص داد.  استفاده از هریک از این راه‌های پیشنهاد شده می‌تواند در تشخیص ملک وقفی و انجام معامله صحیحی مفید باشد، اما بهترین روش ترکیبی از این راه‌ها است تا مطمئن شوید که ملک واقعا وقفی بوده و معامله صحیح  است.

آیا می توان سند ملک وقفی را به سند شش دانگ تغییر داد؟

می‌توان سند ملک وقف شده را به سند شش دانگ تغییر داد. اما باید مراحلی را طی کرد و برخی موارد را نیز مدنظر قرارداد. بر طبق قانون وقف تبدیل املاک موقوفه به ملکی فقط در راستای مجوز تبدیل به احسن مورد وقف امکان پذیر است. به این معنی که متولی می‌تواند با نظر مساعد ولی فقیه، ملک وقفی را به صورت قطعی واگذار و با ثمن حاصله ملکی بهتر از بعد کیفی و کمی جایگزین آن نموده خواسته واقف را عینا بر آن جاری کند. در اراضی غیر متصرفی وقفی نیز مانند اراضی کشاورزی چنانچه در خلع ید و تصرف اراضی، بیم هرج و مرج، اغتشاش، درگیری و خونریزی و غیره برود باز هم با نظر ولی فقیه، ضمن پرداخت حقوق موقوفه، واگذاری قطعی صورت می‌گیرد.

سهم اوقاف از فروش ملک وقفی چقدر است؟

در زمینه املاک اوقافی یک طرف معامله همیشه اداره اوقاف است چه به هنگام خرید ملک و چه به هنگام فروش ملک. به هنگام فروش این دسته ا املاک اداره اوقاف  در این بین از مبلغ کل حدود 10 درصد را برای خود برمی‌دارد. پس در یک بیان ساده سهم اوقاف  از فروش املاک وقفی حدود 10 درصد هزینه کل ملک اوقاف است.

ملک وقفی بخریم یا نه؟

اگر به دنبال خرید املاک با هزینه کمتر هستید، خرید زمین از اوقاف یا خرید املاک اوقافی راه خوبی خواهد بود. البته همیشه باید استعلام‌های لازم را پیش از نهایی شدن قرارداد درباره زمین و ملک موردنظر داشته باشید. با درنظر گرفتن همه نکات لازم درباره ملک وقفی روند صحیح معامله خرید و فروش ملک وقفی را می‌توان طی کرد. اگر شما نیز در تکاپوی خرید و فروش زمین و آپارتمان یا رهن و اجاره املاک در مشهد و اطراف آن هستید برای به دست آوردن اطلاعات بیشتر در این زمینه و یا هزگونه سوالی در باب این مسئله می‌توانید با مشاوران ما در آی ملک ارتباط برقرار کنید.

سوالات متداول