خطرات خرید ملک وکالتی را جدی بگیرید

از آن­‌جایی که مراحل انتقال سند طولانی و معمولا هزینه‌­های زیادی دارد، به همین خاطر عده‌­ای ترجیح می‌­دهند به جای انتقال سند، املاک وکالتی خریداری کنند. خرید ملک وکالتی اگرچه ممکن است مزایایی داشته باشد، اما در صورت آگاه نبودن از این نوع معاملات، شما را دچار ضرر و زیان خواهد کرد.

وکالت فروش ملک چیست؟

در وکالت فروش ملک، فروشنده سند را به نام خریدار نمی‌زند، بلکه ملک خود را بر اساس سند وکالت به او واگذار می­‌کند که شخص مقابل می­‌تواند سند مربوطه را در هر زمانی به نام خودش یا فرد دیگری انتقال دهد.

دلایل فروش ملک به صورت وکالتی

انجام معاملات ملکی به صورت وکالتی دلایل متعدد می­‌تواند داشته باشد که در این قسمت به برخی از آن‌­­ها اشاره می‌­شود.

عدم دسترسی یا مفقود شدن سند

فروشنده ممکن است به دلایل متعددی هنگام فروش ملک، به اصل سند دسترسی نداشته یا آن را گم کرده باشد که در این حالت اقدام به فروش ملک با وکالتنامه می‌کند.

طولانی بودن فرایند انتقال سند در دفترخانه

فرایند انتقال سند در دفاتر اسناد رسمی نسبتا طولانی و زمان­بر است که معمولا افراد برای جلوگیری از این اتلاف وقت، ملک خود را به صورت وکالتی خرید و فروش می‌کنند. بهتر است پیش از هر چیز به قوانین خرید ملک در هر منطقه توجه داشته باشید.

کاهش هزینه ­های نقل و انتقال

گاهی هزینه­‌های انتقال سند، پرداخت عوارض شهرداری و… بسیار زیاد است که برای کاهش آن، فروشندگان ملک خود را با سند وکالتی به فروش می‌­رسانند.

فرار از هزینه ­های مالیاتی

از آن­‌جایی که ممکن است اسناد وکالتی در دفاتر اسناد رسمی ثبت نشوند، یکی از علت­‌های فروش املاک با این نوع معامله، فرار از قوانین و هزینه­‌های مالیاتی است.

عجله داشتن فروشنده

در برخی موارد، فروشنده برای تامین هزینه­‌های ساخت یا هر دلیل دیگری برای فروش ملک عجله دارد که در چنین حالتی از گزینه­‌ی فروش ملک وکالتی بهره می‌­برد.

آماده نبودن سند

فرایند آماده‌سازی سند معمولا زمان‌بر است و گاهی وجود مشکلاتی مانند پرداخت عوارض شهرداری و پایان­کار، این بازه‌­ی زمانی را طولانی تر می­‌کند. در این مواقع فروشنده‌­ها املاک خود را به صورت وکالتی به فروش رسانده و پس از آمادگی سند اصلی آن را به خریداران منتقل می­‌کنند.

وکالت بلاعزل

هنگام خرید ملک وکالتی، فروشنده سند را به نام خریدار نمی‌­زند، بلکه به او وکالتی می‌­دهد که خودش کارهای انتقال سند وکالتی را به سند قطعی انجام دهد.

خطرات خرید ملک وکالتی

گرچه خانه‌­هایی که به صورت وکالتی به فروش می‌­رسند، ارزان‌­تر هستند اما معایب و خطراتی را در پی خواهند داشت. در این‌­جا خطرات خرید ملک وکالتی ذکر شده و برای هر یک راهکاری ارائه شده­ است.

عدم مالکیت با داشتن وکالت بلاعزل

برخی تصور می­‌کنند که با داشتن وکالت بلاعزل از فروشنده، صاحب قطعی ملک هستند؛ در صورتی‌­که این‌­طور نیست و در صورت فوت یا جنون طرفین قرارداد، این وکالت ارزشی ندارد و نمی‌­توانید ادعایی مبنی بر مالکیت داشته باشید.

برای مثال، فردی را تصور کنید که وکالت­نامه­‌ای بلاعزل برای خرید ملک در مشهد در اختیار خریدار خانه‌ی خود قرار داده و پس از مدتی فوت می‌­کند. در این حالت وکالت­نامه­‌ی او بی ارزش شده و از نظر قانونی فاقد اعتبار است. اگرچه خریدار مبلغ مورد نظر را تمام و کمال پرداخت کرده باشد، اما نمی­‌تواند مالکیت خود را در دادگاه و مراجع قضایی اثبات کند.

تنها یک راه برای رهایی از این مشکل وجود دارد که آن­‌هم تنظیم قول­نامه یا مبایعه نامه است، به صورتی‌که فروشنده همزمان با وکالت بلاعزل، مبایعه نامه‌­ای نیز تنظیم کند. اگرچه با در دست داشتن مبایعه نامه نیز ممکن است کمی درگیر مشکلات حقوقی شوید، اما در این حالت حق با شماست و دادگاه شما را مالک حقیقی آن ملک خواهد خواند.

فروش ملک به چند نفر

برخی از مردم تصور می­‌کنند که در صورت داشتن وکالت بلاعزل، فروشنده دیگر نمی‌­تواند آن ملک را با شخص دیگری معامله کند، که کاملا تصور اشتباهی است. یکی از مهم­ترین مشکلات معامله‌­ی ملک به صورت وکالتی همین است که فروشنده بازهم توانایی فروش مال به دیگری و حتی قطعی کردن سند آن را خواهد داشت. در صورت بروز چنین مشکلی، شما هم پول و هم خانه را از دست خواهید داد.

اما برای جلوگیری از این مشکل چه باید کرد؟ اولین کار این است که از فروشنده بخواهید در کنار وکالتنامه، قول­نامه­‌ای برای شما تنظیم کند که در این حالت مالکیت خانه برای شما خواهد بود و اگر فروشنده ملک را به دیگری واگذار کرد، جرم محسوب شده و معامله‌ی او باطل است.

دومین روش این است که در وکالتنامه قید شود که حق فروش ملک توسط فروشنده سلب خواهد شد که در این حالت، پس از این‌که سند وکالتی ملک به دست شما رسید، فروشنده نمی‌تواند خانه را به شخص دیگری نیز واگذار کند.

توقیف ملک

در برخی موارد سوال می‌شود که آیا ممکن است ملک توقیف شود و مالکیت خریدار دچار مشکل شود؟ بله. ممکن است فاصله‌ی بین انتقال سند وکالتی تا قطعی طولانی شود یا به هر دلیلی ملک توسط دادگاه یا شهرداری توقیف شود.

در چنین وضعیتی، با در دست داشتن مبایعه نامه می‌توانید نشان دهید که فروشنده، قبل از اعمال توقیف ملک را به شما واگذار کرده و مالکیت خود را ثابت کنید.

اختلاف بین فروشنده و خریدار

معمولا در بیشتر معاملات وکالتی، اختلافاتی بین فروشنده و خریدار پیش خواهد آمد. ممکن است شما پول خانه را به فروشنده پرداخت کرده باشید اما پس از مدتی او منکر دریافت این مبلغ شود یا با بالا رفتن قیمت ملک، از شما پول بیشتری درخواست کند. در چنین حالتی، حتی اگر شما وکالت بلاعزل هم از فروشنده داشته باشید، باز هم می‌تواند از شما شکایت کرده و طلب پول کند. برای جلوگیری از این اتفاق حتما در هنگام دریافت وکالت­نامه، باید مبایعه نامه نیز تنظیم شود تا چنین مشکلاتی برای شما اتفاق نیافتند.

 تبدیل سند وکالتی ملک به قطعی

برای تبدیل سند وکالتی به قطعی، باید با داشتن مدارک مورد نیاز زیر به دفتر اسناد رسمی مراجعه کرده و روند آن را پیگیری کنید.

• سند مالکیت ملک
• مدارکی که اثبات کند فروشنده مالک خانه بوده است.
• پایان ­کار ساختمان که باید از شهرداری دریافت شود.
• مفاصا حساب دارایی
• مفاصا حساب شهرداری (شامل عوارض نوسازی و پسماند است)
• استعلام ثبت
• شناسنامه و کارت ملی
• اخذ اعتبار وکالت­نامه از دفترخانه­‌ای که آن را تنظیم کرده­ است.

از خطر معاملات وکالتی بکاهید

معامله­ و خرید ملک وکالتی خطراتی دارد و حتی اگر قول­نامه‌­ای هم تنظیم شود، ممکن است شما را با مشکل مواجه کند؛ اما گاهی اوقات چاره­‌ای جز این­‌کار نداشته و مجبور به خرید ملک وکالتی هستید.

در این­ صورت، حتما مبایعه نامه تنظیم کنید. مدت زمان وکالت­ و مواردی که به توافق طرفین رسیده را در متن وکالت­نامه قید کنید. سپس مطمئن شوید که سند خانه در رهن بانک یا توقیف نباشد و پس از دریافت وکالت، بلافاصله برای انتقال سند وکالتی به قطعی اقدام کنید.

برای کسب اطلاعات بیشتر در رابطه با خرید ملک وکالتی، می­‌توانید با کارشناسان آی ملک در ارتباط باشید.

سوالات متداول