در خرید ملک به چه نکاتی باید توجه کنیم؟ + نکات کلیدی

خرید ملک یکی از مهم­‌ترین و گران‌ترین خریدهای هر شخصی است که حداقل یک بار درگیر معامله‌­ی خرید ویلا، زمین یا حتی ملک تجاری بوده است. خرید خانه به عنوان یکی از مهم­‌ترین معاملات، همواره با دغدغه­‌های زیادی همراه بوده و نداشتن اطلاعات کافی در این زمینه موجب ضررهای قابل توجهی خواهد شد.

قبل از خرید ملک توجه باید به چه نکاتی توجه کرد؟

هر فردی که قصد خرید ملک دارد، قبل از انجام این نوع معاملات باید نکاتی را مد نظر قرار دهد که دچار مشکل و ضررهای غیر قابل جبران نشود. برخی از این نکات به شرح زیر هستند:

• تعیین هدف

قبل از اقدام برای جستجوی ملک مورد نظر باید تعیین کنید که به چه هدفی خانه را خریداری می‌­کنید. این­که برای سکونت می‌­خواهید یا قرار است از آن کسب درآمد کنید. در صورت داشتن فرد سالمند یا کودک در خانواده، ممکن است هدف شما برای خرید، خانه‌­ای امن و آرام باشد؛ بنابراین، با توجه به نیازی که دارید باید سبک و نوع ملک را مشخص کنید.

• مشخص کردن بودجه

پس از تعیین هدف برای خرید ملک باید مقدار بودجه­‌ی مورد نظر خود را مشخص کنید. ممکن است بودجه­‌ی شما با ملک مد نظرتان تطابق نداشته یا مجبور باشید آپارتمان‌­های پیش ساخته یا اقساطی خریداری کنید.

• تعیین محله

زمانی‌­که بودجه­ را مشخص کنید به راحتی می­‌توانید محله­‌هایی که با معیارهای شما هم­‌خوانی دارند پیدا کرده و به جستجوی ملک مورد نظر خود بپردازید.

• جستجو

ملک و خانه­‌ای را که در نظر دارید، می‌­توانید از طریق جستجو در آگهی­‌های خرید و فروش ملک در سایت­‌های فعال در حوزه‌­ی املاک پیدا کرده یا از مشاوران املاک باتجربه در این زمینه کمک بگیرید.

4 نکته ی مهم که در هنگام خرید ملک باید در نظر داشته باشید

یکی از قسمت‌­های مهم برای خرید خانه، بازدید از ملک است که باید نکات مهمی را در آن زمان مورد توجه قرار داده و حتی به صورت مکتوب داشته باشید تا هرکدام را به طور مجزا بررسی کنید.

1. انتخاب هوشمندانه ی محله ی مورد نظر هنگام بازدید

از مهم‌­ترین نکات در هنگام بازدید ملک، بررسی محله‌ ­ای است که خانه در آن قرار دارد. در نظر داشتن عوامل زیر می‌­تواند به شما کمک کند تا انتخاب هوشمندانه­‌ای برای محله­‌ی مورد نظر خود داشته باشید.

• کوچه

در زمان بازدید از ملک باید به کوچه و عرض آن توجه داشته باشید. این­که عرض کوچه کم باشد شما را برای اسباب کشی دچار مشکل خواهد کرد. ممکن است برای پارک کردن ماشین خود یا مهمان­‌تان دچار دردسر شوید و گاهی اوقات، شاید پارک کردن ماشین همسایه­‌ها روبه‌­روی درب پارکینگ شما نیز مشکلاتی به وجود آورد.

هم­‌چنین در صورت شلوغی کوچه با ساختمان‌­های اداری یا فروشگاه‌­ها، سر و صدای زیادی در آن محله حاکم است و اگر به دنبال آسایش و آرامش هستید چنین کوچه­‌هایی برای شما مناسب نخواهند بود.

• همسایه ها و ساکنین محله

بررسی کوچه و محله تنها کافی نیست و باید در مورد همسایه­‌های خانه یا ساکنین آپارتمان هم تحقیق کنید. همان‌­طور که می‌­دانید داشتن همسایه­‌ی خوب یکی از مهم­‌ترین نکات داشتن آرامش در خانه است.

برای بررسی این نکته باید از همسایه‌­های مجاور کمک بگیرید. از آن­‌ها پرس­‌وجو کرده یا در زمان‌­های مختلف از ملک بازدید کنید. توجه به بهداشت راهروها، پارکینگ و مواردی که نیاز به رسیدگی ساکنین آپارتمان دارند هم خالی از لطف نیست.

• دسترسی به وسایل نقلیه عمومی

برای برخی افراد دسترسی به وسایل حمل و نقل عمومی بسیار ضروری است. در حالی­‌که ترافیک شهرهای بزرگ بسیار آزاردهنده شده­، ترجیح بیشتر مردم این است که با اتوبوس یا مترو به محل کار یا نقاط مختلف شهر بروند. در این صورت، نزدیکی ملک به این خطوط حمل و نقل شهری می­‌تواند امتیاز بزرگی محسوب شده و بسیار مهم باشد.

• امکانات رفاهی

عده‌­ی زیادی از مردم ترجیح می‌­دهند که ملک آن‌­ها نزدیک به امکانات رفاهی بوده و برای خرید کوچک‌ترین اقلام، نیاز به پیمودن مسافتی طولانی نداشته باشند. از این رو، باید توجه کنید که ملک مورد نظر نزدیک به امکانات رفاهی شهری مثل نانوایی، فروشگاه، سوپر مارکت، میوه فروشی، پارک، درمانگاه و… باشد.

2. بررسی وضعیت عمومی ساختمان هنگام بازدید از ملک

هنگام بازدید از ملک، باید نکاتی را در رابطه با وضعیت عمومی ساختمان مورد بررسی قرار داده تا بهترین انتخاب را داشته باشید. برخی از مهم‌­ترین نکات به شرح زیر هستند:

• ظاهر و نمای ملک

از اولین نکاتی که توجه هر شخص را جلب می‌­کند، نما و ظاهر ساختمان است. در صورت نوساز بودن ملک باید از استحکام مصالح و سنگ­‌های استفاده شده در نما اطمینان حاصل کرد و اگر ساختمان چندین ساله است باید به این توجه کنید که نیازی به بازسازی یا مرمت نداشته باشد.

• عرض ورودی ساختمان

عرض ورودی ساختمان برای این مهم است که در هنگام اسباب کشی شما را دچار مشکل نکند و وسایل بزرگ به راحتی از این در عبور کنند. علاوه بر عرض در ورودی باید به سقف راه­ پله ها هم توجه داشته باشید که در زمان جابه‌­جایی، به وسایل آسیبی وارد نشود.

• راه پله

عرض و شیب پله ها یکی از قسمت­‌های مهمی است که در ابتدا توجه شما را جلب می‌­کند. باید این را در نظر بگیرید که در برخی ساختمان­‌ها امکان جابجایی وسایل با آسانسور وجود ندارد یا ممکن است آسانسور نداشته باشد؛ بنابراین، برای اینکه جابجایی راحت­‌تری داشته باشید، باید راه پله­‌های ملک عریض باشد.

همچنین شیب پله‌­ها برای برخی از افراد نکته‌­ی مهمی است که در هنگام راه رفتن در راه پله دچار مشکل نشوند.

• واحدهای هر طبقه

یکی از نکات مهم در هنگام بازدید از ملک، وضعیت واحدهای هر طبقه از ساختمان است. ساختمان‌هایی که تعداد طبقات و واحدهای بیش‌تری دارند، از سروصدا و مشکلات بیشتری برخوردار هستند. علاوه براین، باید به این توجه کنید که مساحت روبروی هر واحد (قسمت کفش کن) چگونه است یا درهای ورودی هر واحد در کدام قسمت قرار گرفته‌اند.

• ایمنی ساختمان

چنان­‌چه قصد خرید ملکی را دارید که کاملا ساخته شده، بررسی ایمنی ساختمان بسیار مشکل خواهد بود. در این حالت باید از کارشناسان و متخصصان این حوزه کمک گرفته یا به گفته‌­های سازنده‌ی ساختمان اعتماد کنید. علاوه براین، با بررسی ستون­‌های ساختمان، کیفیت مصالح و تاسیسات ساختمانی می‌­توانید تا حدودی به ایمن بودن ساختمان در برابر حوادث مختلف پی ببرید.

• پارکینگ

یکی از امکانات مهم در خرید ملک داشتن پارکینگ است. آپارتمان یا ملکی که از آن بازدید می­‌کنید باید به تعداد واحدها، پارکینگ داشته باشد یا حداقل واحدی که می‌­خواهید خریداری کنید با امتیاز پارکینگ فروخته شود.(البته ذکر این نکته در مبایعه نامه یا سند ضروری است) همچنین شیب پارکینگ، رمپ و مسقف بودن آن از دیگر نکاتی هستند که باید به آن­‌ها توجه کنید.

• انشعابات آب، برق و گاز

مجزا بودن انشعابات آب، برق و گاز از مواردی است که باید حتما آن را جویا شوید. در صورتی که این انشعابات به صورت اشتراکی بودند باید از مشاور املاک یا مدیر ساختمان شیوه‌­ی محاسبه­‌ی قبوض را جویا شوید.

• حفظ حریم خصوصی

در هنگام بازدید ملک به این نکته حتما توجه کنید که درهای ورودی واحدها مشرف به هم نباشند و باعث عدم حفظ حریم خصوصی ساکنین نباشد. همچنین، عایق صوتی بودن دیوارها و پنجره­‌های دوجداره‌­ی ملک نیز از مواردی هستند که برای حفظ حریم شخصی اهمیت دارند.

• بهترین طبقات ساختمان

طبقه­‌ی اول و آخر معمولا بدترین طبقات یک ساختمان بوده و طبقات میانی از محبوبیت بیشتری برای سکونت برخوردار هستند. واحدهای طبقه­‌ی اول به دلیل امنیت کم­تری که نسبت به سایر واحد دارند از بدترین طبقات محسوب می‌­شوند. طبقه­‌ی آخر هم به این دلیل که در صورت قطع برق یا خرابی آسانسور، دسترسی به آن تقریبا مشکل است معمولا تقاضای کمتری دارد.

3. نکات مربوط به داخل ساختمان مسکونی

با بررسی موارد مهمی در داخل ساختمان مسکونی می‌­توانید برای خرید ملک تصمیم گرفته و اقدام کنید. نکاتی که در هنگام بازدید از داخل ساختمان باید به آن‌­ها توجه کنید به این صورت هستند:

• نقشه و پلان

نقشه و پلان ملک یکی از نکات موثر در شکل و نمای داخلی خانه است. شیوه­‌ی قرارگیری اتاق‌­ها، سرویس­‌های بهداشتی، پذیرایی و آشپزخانه، میزان خلاقیت و تبحر سازنده­‌ی ملک را نشان می‌­دهد. باید به این توجه کنید که جایگاه یخچال، ماشین لباسشویی، ظرفشویی و… کاملا متناسب با پلان آشپزخانه طراحی شده و برای وسایل شما مناسب باشند.

• کف پوش

جنس و نوع کف‌­پوش از مهم­ترین مواردی است که در ابتدای بازدید از داخل ساختمان با آن روبرو می‌شوید. این­‌که در واحد مورد نظر چه نوع کف­‌پوش و با چه کیفیتی استفاده شده، در زیبایی و قیمت آن موثر است.

• دیوارپوش

برخی از دیوارها ممکن است با کاغذ دیواری پوشیده شده یا فقط گچ سفید باشند. چنان‌­چه دیوارها رنگ شده هستند، بهتر است که قابلیت شست‌وشو داشته  و با کیفیت رنگ آمیزی شده باشند. رنگ دیوارها یکی از عوامل بسیار موثر در زیبایی ظاهر خانه محسوب می­‌شود.

• آشپزخانه

یکی از قسمت‌­های مهم خانه، آشپزخانه است که در هنگام بازدید از ملک باید به دقت آن را مورد توجه قرار داد. تعداد کابینت‌­ها، عمق و نوع آن‌­ها بسیار مهم هستند. علاوه براین باید شیرآلات و تمام اتصالات داخل آشپزخانه را بررسی کرده و از سالم بودن آن­‌ها اطمینان حاصل کنید.

• نورگیر بودن

اگر شما هم از آن دسته افرادی هستید که به گل و گیاه علاقه دارید باید به نورگیر بودن ملک توجه داشته باشید. پنجره­‌ها و ارتفاع آن‌­ها در نورگیر بودن خانه بسیار تاثیرگذار هستند. هم­چنین این نکته را مدنظر داشته باشید که خانه‌­های جنوبی نورگیرتر از املاک شمالی هستند.

• تراس

در بعضی از خانه‌­ها، تراس یا بالکنی نقلی در گوشه­‌ی آشپزخانه یا پذیرایی قرار گرفته که برخی افراد از آن به عنوان انباری یا مکانی برای پهن کردن لباس­‌های خود استفاده می‌­کنند و داشتن آن برای ملک امتیاز محسوب می‌­شود.

• سیستم گرمایش و سرمایش

حتما سیستم سرمایشی و گرمایشی ملک را بررسی کنید. در حال حاضر بیشتر املاک نوساز، مجهز به پکیج و رادیاتور هستند. چنان­‌چه سیستم گرمایش و سرمایش ملک به صورت کولر آبی و بخاری است، فراموش نکنید که حتما قبل از نصب، از باز بودن مجاری آن اطمینان حاصل کنید.

• ترک، نم و رطوبت

با دقت به دیوارها و سقف ملک توجه کنید. وجود ترک در واحدی که بازدید می‌­کنید نشان از نشست زمین در آن منطقه یا بی کیفیت بودن مصالح و تاسیسات به کار رفته در ساختمان است.  وجود نم، رطوبت یا پوسیدگی بر روی سقف و دیوارها، می‌­تواند به علت نشت آب یا ایزوگام بی کیفیت طبقه‌های فوقانی باشد که مرمت و تعمیر آن، نیازمند هزینه و زمان­‌بر است و حتی می‌­تواند در قیمت نهایی ملک تاثیرگذار باشد.

• انباری و کمد دیواری

برخی از خانه­‌ها به علت کوچک بودن فضای داخلی ساختمان، فاقد انباری یا کمد دیواری هستند یا کمدهای آن­‌ها بسیار کوچک است که در هنگام خرید ملک باید به داشتن انباری و تعداد کمدهای خانه نیز دقت کنید.

4. نکات حقوقی مهم در هنگام خرید خانه

رعایت اصول و نکات حقوقی از موارد مهمی است که برای خرید و فروش ملک یا حتی رهن و اجاره باید به آن توجه کرد. اساسی­‌ترین نکات حقوقی که در هنگام خرید خانه باید مدنظر داشته باشید، به این صورت هستند:

• احراز هویت فروشنده

حتما مشخصات و مدارک شناسایی فروشنده را با نام مالک که در سند اصلی یا مبایعه نامه ذکر شده، چک کنید و مطمئن شوید که شخص فروشنده صاحب خانه است.

• سند دار بودن ملک

بررسی سند یکی از مهم‌­ترین نکات حقوقی در خرید ملک است. انواع زیادی از سند ملکی وجود دارند که معمولا ملک مورد نظر شما دارای یکی از آن‌­ها خواهد بود. گاهی اوقات ممکن است آپارتمان یا ملکی که خریداری می‌­کنید یک سند مادر داشته که اکنون به صورت تفکیکی در اختیار خریداران قرار گرفته است.

• بررسی اختیار یا عدم اختیار فروش

زمانی‌که شما ملک را به صورت وکالتی خریداری می‌­کنید باید این نکته را مورد بررسی قرار دهید که فروشنده اختیار فروش ملک و این‌که آن را به نام شما انتقال دهد دارد یا خیر. برای اطمینان از این نکته می­‌توانید وکالت­‌نامه­‌ی رسمی را چک کرده یا از دفاتر اسناد استعلام بگیرید.

• تطبیق سند و ملک

تمام موارد مندرج در سند اصلی را با مواردی که هنگام بازدید ملک دیده­‌اید مطابقت داده و در صورت مغایرت، با مشاور املاک یا فروشنده در میان بگذارید.

• در رهن نبودن خانه

اگر فروشنده برای دریافت وام، سند خانه را در رهن بانک قرار داده باشد، آن ملک قابلیت خرید و فروش داشته، اما امکان تنظیم سند به نام خریدار وجود ندارد و تا زمانی که بدهی بانک کاملا تسویه نشده و فک رهن صورت نگرفته، نمی‌­توان ملک را به صورت رسمی به دیگری منتقل کرد.

• عدم توقیف ملک

توقیف ملک یعنی مقام قضایی به دلایل قانونی، دستور جلوگیری از نقل و انتقال ملک را صادر می‌­کند. از نظر حقوقی خرید و فروش املاک توقیفی، ممنوع و باطل است. برای اطلاع از توقیف یا در رهن بودن سند ملک می­‌توانید از دفاتر اسناد رسمی استعلام بگیرید.

• مطالبه ی مفاصا حساب خانه از فروشنده

ممکن است مالک به دستگاه‌­های دولتی یا شهرداری بدهی­ داشته باشد. فروشنده باید این بدهی را تسویه کرده و مفاصا حساب را به شما ارائه کند.

• ذکر انشعابات در سند

تمام انشعابات آب، برق، گاز و تلفن را در مبایعه نامه ذکر کنید و در صورتی‌­که انشعابات به صورت اشتراکی هستند، نحوه­‌ی محاسبه­‌ی قبوض باید به صورت کاملا واضح در سند قید شود.

• مشخص کردن وضعیت پارکینگ و انباری

یکی از مواردی که ممکن است شما را دچار مشکل کند، وضعیت پارکینگ و انباری است که باید حتما با سند اصلی مطابقت داده شده و نحوه‌­ی انتقال آن به خریدار در مبایعه نامه ذکر شود.

• مجوز داشتن مشاور املاک

حتما قبل از دریافت مشاوره برای خرید ملک، جواز مشاور املاک و مدت اعتبار آن را مورد بررسی قرار دهید.

• خرید ملک بی واسطه

گاهی اوقات ملک توسط فرزند، وکیل یا مشاور فروشنده به فروش می‌­رسد که در این‌­صورت باعث بروز مشکلاتی خواهد شد و بهتر این است که با شخص مالک وارد مذاکره و معامله‌­ی ملکی شوید.

• ثبت دقیق مشخصات ملک

در سند یا مبایعه نامه باید مشخصات دقیق و کامل ملک مثل خیابان، کوچه، پلاک، مشاعات، انشعابات، پارکینگ و… به روشنی ذکر شده و به امضای طرفین قرارداد برسد.

• شرایط فسخ قرارداد

معمولا در بندهای انتهایی قرارداد، در مورد شرایط و چگونگی فسخ قرارداد توضیح داده می­‌شود. این قسمت را به طور دقیق مطالعه کرده و از امضای قراردادی که در آن عبارت «اسقاط کافه خِیارات» درج شده خودداری کنید. این عبارت به معنی عدم اختیار برای فسخ قرارداد است.

• ثبت سند در دفترخانه ی رسمی

در خصوص زمان و نحوه‌‌ی انتقال سند تعیین تکلیف کنید. شماره‌­ی دفترخانه و تاریخ انتقال سند را به فروشنده اعلام کرده و مدارکی که باید همراه داشته باشد را مشخص کنید. در صورتی که فروشنده هر یک از مدارک مورد نظر را همراه نداشته باشد می‌­­توانید از دفترخانه گواهی عدم حضور دریافت کنید.

خرید و فروش یا رهن و اجاره ی ملک

با رعایت نکات و اصول خرید و فروش ملک می‌­توانید بهترین تجربه را در انجام این نوع معاملات داشته و کمترین زیان را تجربه کنید. برای انتخاب مشاوری دقیق و با تجربه می‌­توانید از کارشناسان مجرب آی ملک در این زمینه کمک بگیرید. هم‌­چنین امکان جستجو در آگهی‌­­های خرید و فروش یا رهن واجاره‌­ی خانه در سایت آی ملک برای شما فراهم است که می‌­توانید بهترین انتخاب را داشته باشید.

 

سوالات متداول