حقوق مستاجران و مالکان در قراردادهای اجاره ملک

در قراردادهای اجاره‌ی ملک، مالکان و مستاجران حقوق و وظایفی دارند که به ضمه­‌ی آن­هاست و باید به آن عمل کنند. آگاهی از قوانین موجر و مستاجر و حقوق مربوط به هرکدام، برای طرفین قرارداد امری الزامی است و از بروز مشکلات و اختلاف در آینده جلوگیری می­کند.

قرارداد اجاره

اجاره قراردادی است که طبق آن یک نفر(موجر) خانه، آپارتمان یا مغازه­‌ی خود را در ازای دریافت اجاره بها، به شخص دیگری (مستاجر) واگذار می­کند.

انواع اجاره نامه

طبق قانون چند نوع اجاره نامه مورد تایید است که شامل ملک مسکونی، تجاری، موسسات خیریه و درمانگاه ­ها می­ شود. با توافق طرفین و امضای قرارداد، مستاجر می­تواند با پرداخت مبلغ ودیعه (رهن)، ملک مورد نظر را برای مدت معلوم در اختیار بگیرد.

شرایط عقد قرارداد اجاره

در عقد قرارداد اجاره نامه، شرایط مهمی باید رعایت شوند که به شرح زیر به هر یک پرداخته می­شود:

مالکیت ملک

شخصی که ملک را به اجاره می­دهد باید حتما مالک ملک باشد. عقد قرارداد اجاره به جز مالک یا وکیل وی، یا هر شخص دیگری مجاز نیست و در صورت تنظیم قرارداد با شخص دیگری به جز صاحب­خانه، تمام مشکلات حقوقی آن برعهده­‌ی خودتان خواهد بود.

تعیین مدت زمان

در قرارداد اجاره‌ی بین مالک و مستاجر، باید مدت زمان اجاره­‌ی ملک به طور دقیق ذکر شود. این امر به قدری مهم است که در صورت قید نشدن موعد اجاره، قرارداد از نظر قانونی باطل محسوب می­شود.

اجاره نامه‌ی کتبی

طبق قانون موجر و مستاجر، قرارداد اجاره نامه باید به صورت کتبی نوشته و به امضای طرفین قرارداد برسد. برخی افراد این قرارداد را به صورت رسمی ثبت می­کنند و به امضای دو نفر شاهد می­رسد و افرادی نیز به صورت دستی آن را بر روی کاغذ نوشته و امضا می­کنند. توجه داشته باشید که در صورت بروز مشکل و اختلاف، تنها با قرارداد رسمی و ثبت شده می­توان حکم تخلیه برای مستاجر دریافت کرد.

بالغ بودن موجر و مستاجر

هر یک از طرفین قرارداد باید بالغ و از نظر ذهنی سالم باشند. مطابق با قوانین، کودکان و افراد مجنون نمی­‌توانند این قرارداد را امضا کنند و باید قیم قانونی آن­ها برای عقد قرارداد با موجر اقدام کند.

تکالیف موجر

مالک یا موجر در مقابل مستاجر وظایفی بر عهده دارد که طبق قانون باید آن­­ها را رعایت کند. این وظایف به شرح زیر هستند:

تسلیم مورد اجاره

بر حسب قانون اجاره، موجر باید ملک را در موعد مقرر تسلیم مستاجر کند. در صورت امتناع از تسلیم، مستاجر می­تواند قرارداد را فسخ کند.

تعمیرات اساسی ملک

یکی دیگر از تکالیف موجر این است که اگر ملک نیاز به تعمیرات و تغییرات اساسی مثل تعمیر درب پارکینگ، تعمیر لوله­‌کشی، بازسازی سقف ساختمان و… دارد، باید آن را انجام داده و سپس ملک را به مستاجر تحویل دهد.

بازپرداخت ودیعه

موجر باید پس از اتمام موعد قرارداد و درخواست مستاجر برای مبلغ ودیعه، هزینه­‌ای که تحت عنوان رهن دریافت کرده را تمام و کمال به مستاجر پرداخت کند؛ مگر اینکه مبلغی تحت عنوان معوقه­‌ی اجاره بها یا خسارات احتمالی مستاجر به ملک، از ودیعه کسر شود.

تحویل ملک مطلوب

مالک باید ملک مسکونی یا تجاری را به گونه­‌ای به مستاجر تحویل دهد که مشکلی برای استفاده از آن نداشته باشد. در صورت مغایرت مورد اجاره با مواردی که در قرارداد ذکر شده، مستاجر می­تواند آن را فسخ کند.

حقوق موجر

شخص موجر در قوانین اجاره­‌ی ملک، از حقوقی نیز برخوردار است که مستاجر موظف است آن­ها را رعایت کند. برخی از این حقوق به این صورت هستند:

دریافت اجاره بها

مستاجر باید در تاریخ مقرری که در قرارداد ذکر شده، مبلغ اجاره بها را برای موجر پرداخت کند. در صورتی­ که مستاجر اجاره بهای معوقه داشته باشد، موجر می­تواند به مراجع قضایی شکایت کند.

حکم تخلیه

مستاجر باید در زمان مقرر اتمام قرارداد، ملک را به موجر تحویل دهد. در صورت امتناع از تسلیم ملک، موجر می­تواند با داشتن قرارداد رسمی به مراجع قضایی مراجعه کرده و حکم تخلیه دریافت کند. چنانچه مستاجر توانایی جابجایی نداشته باشد، طبق حکم و قانون به او مهلتی مشخص داده می­شود که باید حتما ملک را در طی آن زمان تحویل دهد.

حق تعمیرات

در صورتی­­که ملک نیاز به تعمیرات دارد و انجام ندادن آن سبب خرابی و آسیب­ می­شود، مستاجر باید به موجر اجازه­‌ی ورود دهد و در صورت امتناع، مالک حق دارد که به ملک ورود کرده و آن را تعمیر کند.

تکالیف مستاجر

در مقابل، مستاجران نیز در قراردادهای رهن و اجاره تکالیفی در قبال مالکان دارند که باید آن­ها را رعایت کنند. این وظایف به این صورت هستند:

پرداخت اجاره بها

مستاجر باید مبلغ اجاره بها را دقیق، کامل و طبق توافق طرفین به موجر پرداخت کند. در صورت عدم پرداخت این مبلغ، موجر می­تواند از فرد مستاجر شکایت کند.

پرداخت قبوض و شارژ

در صورتی که توافقی مبنی بر پرداخت قبوض و شارژ ساختمان بین موجر و مستاجر صورت نگرفته، مادامی که مستاجر در ملک ساکن است، باید تمام قبوض و هزینه­‌ی ساختمان را پرداخت کند.

استفاده ی متعارف

شخصی که ملک را اجاره می­کند، باید به صورت متعارف و صحیح از آن نگهداری کرده و تغییراتی در آن ایجاد نکند که برای مالک مشکل ­ساز شود. در صورت وارد کردن هرگونه آسیب به ملک نیز باید عین مبلغ خسارت را به موجر پرداخت کند.

تحویل ملک

پس از اتمام موعد قرارداد اجاره، مستاجر باید ملک را کاملا سالم و به همان صورتی که آن را گرفته بود، به مالک تحویل دهد و مبلغ ودیعه­‌ی خود را از صاحب­خانه درخواست کند.

عدم تغییر کاربری

مستاجر نمی­تواند ماهیت و کاربری شغل خود را در ملک مورد اجاره تغییر دهد. مثلا اگر موجر ملک را به منظور شغل میوه فروشی به مستاجر واگذار کرده، آن شخص نمی­تواند شغل خود را تغییر داده و از آن برای کفش فروشی استفاده کند و باید حتما مالک را در جریان تصمیم خود قرار دهد.

حقوق مستاجر

مطابق ماده­ی 474 قانون مدنی، از آن­جایی که مستاجر با امضای قرارداد، مالک منافع عین مورد اجاره قرار می­گیرد، می­‌تواند ملک را به شخص دیگری اجاره دهد؛ مگر این­که در قرارداد ودیعه این حق از او سلب شده باشد.

چنانچه ملک نیاز به تعمیرات اساسی دارد، مالک باید هزینه‌­های آن را پرداخت کرده یا آن را تعمیر کند. در صورتی­که صاحب­خانه از تعمیر آن اجتناب کرده و ملک شرایط نابسامانی داشته باشد، مستاجر می­تواند قرارداد را فسخ کرده و مبلغ ودیعه را درخواست کند.

قوانینی برای موجر و مستاجر

با تنظیم اصولی قراردادهای خرید و فروش یا رهن و اجاره­‌ی ملک در مشهد، می‌­توان در صورت بروز هرگونه مشکل به مراجعه قضایی مراجعه کرده و از طریق قانون آن را حل و فصل کرد. حقوق مستاجران و مالکان در قراردادهای اجاره­‌ی ملک کاملا مشخص است و باید طرفین این قرارداد آن­ها را رعایت کنند تا دچار مشکل و اختلافات نشوند. آگهی خرید و فروش یا رهن و اجاره­ی املاک مسکونی، تجاری، اداری و… خود را می‌­توانید در سایت آی ملک ثبت کنید و برای کسب اطلاعات بیشتر و دریافت مشاوره­‌ی رایگان با کارشناسان این مجموعه در ارتباط باشید.

سوالات متداول: