هر نوشته‌ای که در مقام دعوا یا دفاع قابلیت استناد داشته باشد سند است، بنابراین شما اگر بخواهید در هنگام رخ دادن یک ادعا مبنی بر عدم مالکیت یا مالکیت شما بر ملکتان، حرف خودتان را در دادگاه اثبات و از خودتان دفاع کنید، باید آشنایی با انواع سند ملکی و کاربرد آنها داشته باشید.
در این مقاله خواهید خواند:
انواع سند رسمی و غیر رسمی
سند مهمترین ادله اثبات دعوا است که بر اساس آن در دادگاه‌ها حکم صادر می‌شود، انواع سند بر اساس قانون مدنی عبارت‌اند از:
سند رسمی
بر اساس ماده ۱۲۸۶ قانون مدنی هر سندی که در اداره ثبت اسناد و املاک یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد مامورین رسمی و در حدود صلاحیت آنها و بر اساس مقررات قانونی تنظیم شود، رسمی نامیده می‌شود.
سند عادی
هر سندی که در دسته اسناد رسمی قرار نگیرد سند عادی نامیده می‌شود. بنابراین حتی اگر سندی توسط مامورین رسمی تنظیم شود اما آن مامور صلاحیت لازم را نداشته باشد، یا قوانین در آن رعایت نشود باز هم در حکم سند عادی خواهد بود.
سند ملکی چیست؟
اسناد ملکی ممکن است در هر دو دسته سندهای رسمی و عادی تقسیم بندی شوند. البته هر سند ملکی کاربرد و شرایط ویژه‌ای دارد. برای اینکه یک سند ملکی رسمی باشد باید در دفاتر اسناد رسمی یا در اداره ثبت اسناد و املاک به ثبت رسیده و این کار توسط متخصصین و معمولی و بر اساس قانون انجام شده باشد. اگر در مراحل خرید یک ملک هستید یا قصد فروش آن را دارید بهتر است که تمام اطلاعات کافی درباره اسناد لازم را داشته باشید.
انواع سند ملکی
انواع سند ملکی بر اساس کاربرد آنها و ویژگی‌هایشان می‌توانند به دسته‌های زیر تقسیم می‌شوند:
سند شش دانگ:
معتبرترین سند ملکی سند شش دانگ است، بر اساس قانون هر کسی که سند شش دانگ به نام او باشد، یعنی تمام آن ملک یا زمین به طور کامل فقط به او تعلق دارد. منظور از مالکیت تمام و کمال بالا، پایین، شرق، غرب، شمال و جنوب ملک است.
سند منگوله‌دار:
حتماً شما هم اسم سند منگوله‌دار را زیاد شنیده‌اید. این سند در دسته اسناد ملکی است و کاربرد آن در زمان اختلافات به چشم می‌آید، چرا که چنین سندی نشان دهنده این است که دارنده آن قطعاً صاحب ملک است و هیچ شکی در آن وجود ندارد. منگوله این سندها در اداره ثبت بر روی آن نصب می‌شود.
سند مشاع:
در ساختمان‌های جدید کلمه مشاع به وفور استفاده می‌شود، هرگاه ساختمانی مشایی باشد و چند تفر بر یک مال واحد مالکیت داشته باشند، دارای سند مشاع خواهد بود. یعنی آنکه دو یا چند نفر در مالکیت آن شریک هستند و با یکدیگر شراکت دارند و سندی که برای سهم هر کسی در دستش است، سند مشایی نامیده می‌شود. اگر مالکین بخواهند که هر کسی سند جداگانه داشته باشد باید به اداره ثبت اسناد و املاک مراجعه و تقسیم‌نامه تنظیم کنند.
سند مفروز:
هرگاه چند تن از ورثه از ملک واحدی، یک سند مشاع داشته باشند، و یکی از آنها تصمیم بگیرد که سهم خود را جدا کند و سند جداگانه‌ای داشته باشد، اصطلاحا اقدام به افراز ملک کرده است و چنین سندی سند مفروز نامیده می‌شود.
سند عرصه و اعیان:
در حقیقت سند عرصه و اعیان دو واژه متفاوت هستند، عیان به اموال غیرمنقولی گفته می‌شود که بر روی یک عرصه ساخته می‌شوند. خریداران نیز در هنگام خرید ملک باید به این موضوع توجه داشته باشند که سند عرصه به سند زمینی که آپارتمان بر روی آن ساخته می‌شود، است و سند اعیان به سند تک تک واحدهای تجاری یا آپارتمانی بنا شده بر روی آن زمین، گفته می‌شود. البته نیازی به نگرانی نیست سند شش دانگ به صورت عمومی شامل سند عرصه و اعیان ملک می‌گردد. البته اگر بخشی از عرصه متعلق به یک نفر و بخشی دیگر متعلق به شخص دیگری باشد آن عرصه شش دانگ نیست و اگر در جستجوی بنای شش دانگی هستید باید کل آن واحد بر روی عرصه متعلق به یک نفر یا بر روی سه دانگ متعلق به یک نفر، ساخته شده باشند. تفکیک عرصه بر عهده شهرداری است.
سند تک برگ:
یکی از انواع سند ملکی که در برابر سندهای چنبرگی قرار می‌گیرند، اسناد تک برگ هستند. نگارش این اسناد کامپیوتری است و اگر ملکی فروخته شود سند تک برگ آن باطل گردیده و سند جدیدی برای مالک جدید درست می‌شود. در اسناد تک برگ کروکی ملک به شکل واضح و خوانا رسم می‌گردد.
سند بنچاق:
این نوع از سندهای غنچاق دیگر به شکل قدیم رواج ندارند، در گذشته طرفین معامله با توجه به توافقشان، سندی را نگارش می‌کردند و آن را نزد افراد معتبر و مورد اطمینان هر دو طرف می‌بردند تا صحت آن تایید شود. سند بنچاق در سیستم ثبت احوال کشور ثبت نشده است.
سند وکالتی:
سندهای وکالتی امروزه بسیار مرسوم شده‌اند و بسیاری از افراد برای آنکه صاحبخانه شوند به دنبال خانه‌های وکالتی هستند، اما خوب است که با کاربرد و ماهیت این دسته از سندهای ملکی آشنا شوید. این حالت معمولا زمانی رخ می‌دهد که ملکی پایان کار ندارد، جریمه‌های شهرداری و مالیات آن پرداخته نشده و یا در رهن بانک است. در این حالت مالک اصلی به خریدار وکالت می‌دهد تا بتواند مدرکی در دست داشته و مراحل تبدیل به سند قطعی را طی کند. بهتر است در هنگام خرید چنین املاکی یک قولنامه یا مبایعه نامه در دفتر اسناد رسمی نیز تنظیم کنید تا در صورت فوت مالک اصلی بتوانید اثبات نمایید که آن خانه یا ملک را خریده‌اید.
سند رهنی:
مالکان می‌توانند با استفاده از سند ملکی خودشان وام و تحصیلات بانکی بگیرند، بر این اساس سند ملک به عنوان ضامن در رهن بانک قرار می‌گیرد و اگر مالک نتواند اقساطش را پرداخت کند، بانک قادر خواهد بود که ملک را ضبط و صاحب شود. در هنگام خرید املاکی که سند آنها در رهن بانک است حتماً به تاریخ مقرر آن در سند، توجه کنید.
سند وقفی:
یکی از انواع اسناد ملکی و کاربرد آن برای اداره اوقاف است که می‌تواند اقدامات لازم برای خرید یا فروش این زمین یا ملک را انجام دهد. انجام معاملات بر روی چنین ملکی بدون اجازه این نهاد جرم است.
سند المثنی:
اگر سند ملکی خودتان را به دلیل دزدی، آتش سوزی یا … هر دلیل دیگری از دست بدهید، می‌توانید تقاضای صدور یک سند جدید بدهید. دریافت سند المثنی شرایط و مراحل ویژه‌ای دارد.
سند معارض:
اگر برای یک ملک واحد بیشتر از یک سند وجود داشته و هر کدام از آنها با یکدیگر متفاوت باشند، دادگاه بررسی‌های لازم برای تعیین اعتبار تنها یکی از این اسناد معارض را انجام می‌دهد و بقیه را باطل می‌کند.
سند شورایی:
سند شورایی به اندازه سند رسمی اعتبار ندارد، ولی می‌توان آن را رسمی کرد. این سند همچنان در دسته اسناد ملکی قرار می‌گیرد و توسط شورای محلی منطقه مهر می‌گردد.
انواع مختلف سند در هنگام خرید ملک
اگر در تکاپوی خرید ملک هستید بهتر است که انواع سند ملکی و کاربرد آنها را بشناسید، زیرا که تنها از این طریق است که شما در صورت بروز مشکلات قادر خواهید بود که در دادگاه از خودتان با ارائه سند، دفاع کنید. البته همیشه قرار نیست که برای شما دردسر ایجاد شود! انواع مختلف سند ملکی منگوله‌دار، شش دانگ، مشاع، عرصه و اعیان، تک برگ، وکالتی، وقفی، معارض، مفروز، بنچاق، رهنی، المثنی، شورایی هستند.شما می‌توانید برای کسب مشاوره و اطلاعات بیشتر درباره خرید و فروش املاک و یا رهن و اجاره ، با کارشناسان آی‌ملک در ارتباط باشید.
