ضرر و زیان فسخ قرارداد خرید ملک

وقتی دو طرف توافق می‌کنند که یک ملک را مورد معامله قرار دهند، هر طرف در تلاش برای به دست آوردن بیشتر امتیازات قراردادی است. فروشنده می‌خواهد ملک خود را به بالاترین قیمت بفروشد. خریدار نیز در تلاش برای خرید ارزان‌تر از قیمت معمول است. برای رسیدن به این هدف هر طرف باید قوانین و نحوه تنظیم قرارداد خرید و فروش ملک را بدانند. یکی از موارد مهمی که در قراردادها گنجانده می‌شود بحث ضرر و زیان فسخ معامله ملک است؛ که در صورت فسخ یکی از طرفین بابت ضرر وارد شده به شخص مقابل باید مبلغی را بپردازد.

خسارت فسخ قرارداد خرید ملک چقدر است؟

خسارت فسخ قرارداد در حالت‌های مختلفی می‌تواند قرار داشته باشد. شایع‌ترین راه تعیین خسارت فسخ قرارداد این است که طرفین معامله بر روی یک مبلغ به عنوان وجه التزام توافق کنند. معامله ملک معمولا در دفاتر املاک(بنگاه) واقع می‌گردند و بر روی برگه‌های چاپی از قبل عرضه شده توسط صنف مشاورین املاک نوشته می‌شود. در یکی از بندهای پایانی این برگه‌ها درباره میزان خسارت قراردادی تعیین تکلیف شده است و طرفین فقط بر سر مبلغ آن توافق می‌کنند. در آن بند نوشته شده است که اگر خریدار به تعهدات خود عمل نکند باید به ازای هر روز مبلغ مورد توافق را پرداخت نماید؛ مثلا روزی یک میلیون تومان. همچنین اگر فروشنده نیز از تعهدات خود سرپیچی کند، باید مبلغ مذکور را به ازای هر روز پرداخت کند.

فسخ معامله خرید ملک از طرف فروشنده

فروشندگان معمولا در تلاش هستند که با فروش ملک خود مال بهتر و جدیدی را جایگزین کنند و به همین دلیل سعی می‌کنند کمترین ریسک را انجام داده تا دچار ضرر و زیان نشوند. اگر فروشنده به هر دلیلی از فروش ملک خود پشیمان شود و قصد فسخ قرارداد را داشته باشد با عهده‌دار شدن مبلغ ضرر و زیان فسخ معامله ملک که مبلغ کمی برای یک یا دو روز هست، معامله ملک را با اختیارات قراردادی فسخ می‌کند. باید توجه داشت که فروشنده در هر زمان نمی‌تواند معامله ملک را فسخ نماید و باید دلیل قانونی با قراردادی داشته باشد. مثلا در قرارداد نوشته شده باشد که تا 24 ساعت هر یک از طرفین می‌تواند قرارداد را با دادن مبلغ ضرر و زیان فسخ کند.

فسخ معامله خرید ملک از طرف خریدار

همانطور که فسخ معامله ملک از سمت فروشنده با دلایل مختلف امکان پذیر است، خریداران نیز برای فسخ معامله دلایلی دارند. با دقت در معاملات انجام شده و فسخ‌های صورت گرفته می‌توان به برخی واکنش از سوی خریداران اشاره کرد:

1. خریدار بر خلاف فروشنده متوجه می‌شود که ملک را گران خریده است.
2. خریدار متوجه می‌شود که فروشنده آمادگی لازم برای تحویل ملک را ندارد و دچار ترس می‌شود که مبادا سرمایه‌اش از بین برود.
3. فروشنده نتواند اسناد مالکیتی را در دسترس خریدار قرار دهد و او مردد شود.
4. خریدار با مشکل مالی مواجه شود و شاید نتواند در موعد تعیین شده مبلغ توافق شده را بپردازد. 

خریدار نیز مانند فروشنده، نمی‌تواند به دلخواه خود معامله ملک را فسخ کند و باید از خیارات قانونی استفاده کند و یا اختیار فسخ معامله در قرارداد به او داده شده باشد.

فسخ معامله خرید ملک به دلیل عدم پرداخت مابقی ثمن

عدم پرداخت ثمن به خودی خود باعث فسخ معامله نخواهد بود و باید یکسری شرایط در کنار هم قرار بگیرد تا فسخ معامله ملک قانونی شود.در ماده 402 قانون مدنی آمده است: هرگاه مبیع عین خارجی و یا در حکم آن بوده و برای تادیه ثمن یا تسلیم مبیع بین متبایعین اجلی معین نشده باشد، اگر سه روز از تاریخ بیع بگذرد و در این مدت نه بایع مبیع را تسلیم مشتری نماید و نه مشتری تمام ثمن را به بایع بدهد بایع مختار در فسخ معامله می‌شود.

شرایط امکان پرداخت ثمن

1. موضوع مهم این است که برای تحقق خِیار ثمن، نه تمام مبیع و نه تمام ثمن تسلیم نشده باشد؛ در صورتی که قسمتی از مبیع یا ثمن تسلیم شده باشد، خِیار تاخیر ثمن از بین خواهد رفت.
2. از تاریخ تشکیل معامله سه روز بگذرد؛ یعنی خِیار تاخیر ثمن پس از انقضاء سه روز به وجود می‌آید و نه پیش از آن.
3. اختیار تاخیر ثمن مخصوص بایع است و نه مشتری. زمانی که در تادیه ثمن، تاخیر واقع می‌شود، بایع می‌تواند معامله را فسخ کند اما اگر تاخیر در تادیه مبیع بود، چنین حقی برای مشتری نخواهد بود.
4. در صورتی که مشتری، برای ثمن ضامن بدهد یا بایع حواله دهد که خریدار ثمن را به شخص ثالثی بپردازد و خریدار حواله را قبول کند، ثمن معامله پرداخت شده محسوب می‌گردد و بایع دیگر خیار نخواهد خواهد داشت زیرا دادن ضامن و یا قبول حواله، در حکم پرداخت ثمن محسوب است.

شرایط فسخ معامله خرید ملک به طور کلی

1. پس از فسخ قرارداد خرید ملک، انتقال ملک در هر مرحله‌ای که باشد متوقف شده و به فروشنده بازگردانده می‌شود.
2. از شرایط فسخ معامله ملک این است که فروشنده موظف است تمام مبلغی که تا لحظه فسخ توسط خریدار پرداخت شده را بازگرداند.
3. در صورتی که در طول مدت فروش ملک تا زمان فسخ، منفعتی از ملک برای هر کدام از طرفین حاصل شده باشد، باید معادل نقدی آن را به مالک بازگرداند. برای مثال اگر در مدت قرارداد و تا قبل از انتقال کامل ملک به اجاره داده شده باشد، اجاره‌های دریافتی در زمان فسخ، باید به مالک اصلی پرداخت شوند.
4. اگر جریمه‌ای برای فسخ قرارداد خرید ملک مشخص شده باشد، طرف فسخ کننده موظف به پرداخت آن است در غیر این صورت، عرف  معامله پرداخت تمام یا بخشی از ضرر و زیان طرفی است که خواهان فسخ نبوده است.

فسخ قرارداد معامله ملک و ضرر و زیان ناشی از آن

فسخ قرارداد خرید و معامله ملک از جمله اتفاقاتی است که ممکن است برای همه ما رخ بدهد. برای جلوگیری از ضرر و زیان در چنین اتفاقاتی و انجام آن به صورت قانونی چه در جایگاه فروشنده و چه در جایگاه خریدار، بهترین کار مشورت با افراد خبره و باتجربه در زمینه خرید و فروش ملک و بستن قرارداد است. مشورت قبل از تنظیم مبایعه نامه ملک احتمال ضرر و زیان برای هر دو طرف را به حداقل ممکن می‌رساند. برای کسب اطلاعات بیشتر و دریافت مشاوره، می‌توانید با کارشناسان آی ملک در ارتباط باشید.

سوالات متداول