بسیاری از افراد با تلاش فراوان سرمایه‌ای را فراهم می‌کنند تا ملکی را جهت سرمایه‌گذاری در حوزه املاک خریداری کنند. برخی دیگر نیز قصدشان رهایی از پرداخت اجاره است. برخی از افراد نیز در جستجوی املاک تجاری یا ساخت و ساز ساختمان‌های قدیمی برای کسب سود مالی هستند. تمام افرادی که قصد ورود به حوزه املاک را دارند، باید از قوانین خرید و فروش ملک آگاه باشند. زیرا تنها در این صورت است که هزینه پرداخت شده آنها بدون ریسک و ایجاد مشکل خواهد بود.
در این مقاله خواهید خواند:
اصول خرید و فروش ملک
هر کاری اصولی دارد. بهتر است که پیش از آن راه اندازی هر کسب و کاری یا انجام هر معامله‌ای، تمام جوانب را به خوبی بررسی کنید. مهمترین مسائلی که شاید باعث ایجاد ضرر مالی و خسارت جبران ناپذیر برای خریداران ملک شود، عبارت‌اند از:
· اعتماد بیجا
بسیاری از افراد به بهانه دوستی یا آشناییت اعتماد بیجا به واسه دیگران خرید و فروش ملک دارند. این کار اشتباه است. حتی اگر اعتماد کامل به فردی دارید، باز هم ممکن است او نیز دچار اشتباه یا کلاهبرداری شده باشد. بنابراین تمام جوانب را به خوبی بررسی کنید.
· طمع
درگیر چرب زبانی‌های برخی از دلال‌ها نشوید. آنها با گفتن دروغ‌هایی درباره قیمت، مالکیت، کاربری و… باعث ایجاد طمع در شما می‌شوند.
· عدم مراجعه به دفترخانه‌های رسمی
پیش از انجام هر کاری به دفترخانه‌های اسناد رسمی مراجعه کنید. در آن‌جا می‌توانید با ارائه پلاک ثبتی ملک مورد نظر از تمام اطلاعات مانند آخرین مالک یا وضعیت ممنوع المعامله نبودن آن اطلاعات کسب کنید.
· عدم معامله با مالک اصلی
حتماً با مالک اصلی یا وکیل قانونی وی که دارای برگه وکالت رسمی از او است معامله کنید. همچنین پیش از انجام معامله تمام مدارک را بررسی نمایید.
· مراجعه به آژانس‌های بدون پروانه
بهتر است در املاک یا بنگاه‌های املاکی معاملاتتان را انجام دهید که به شما کد رهگیری ارائه کنند. در این صورت احتمال کلاهبرداری به شدت کاهش پیدا می‌کند.
· ناآگاهی
اگر اطلاعات کافی در زمینه خرید و فروش ملکی ندارید، از متخصصان این حوزه و وکلا کمک بخواهید.
· قراردادهای خرید و فروش ناکامل
از امضای قراردادهایی که از پیش آماده شده‌اند، خودداری کنید. یا حداقل اگر آگاهی کافی دارید، خودتان آن را کاملاً بخوانید. در یک مبایعه نامه یا قرارداد کامل، تمام تعهدات خریدار یا فروشنده ذکر می‌گردد. همچنین تمام چک‌ها با ذکر شماره و مبلغ و تمام پرداخت‌های نقدی باید مکتوب شوند. همچنین باید نوع تمام مصالح، نوع سازه و تمام مشخصات با اهمیت را شرح دهید.
· کلاهبرداری
کلاهبرداری‌های مختلفی از طریق پیش فروش مسکن، فروش مال غیر، درج مشخصات ملک متفاوت در قرارداد یا قرارداد ناکامل و… انجام می‌گیرد که باید اطلاعات کافی از آنها داشته باشید.
صلاحیت شرکت‌ها در خرید و فروش ملک
حتماً در هنگام خرید و فروش ملک به صلاحیت شرکت‌ها توجه کنید. برخی شرکت‌های غیرقانونی با ارائه تبلیغات کاذب اقدام به ایجاد طمع در خریداران می‌کنند.
قرارداد خرید و فروش ملک به شکل پیش فروش
قرارداد پیش فروش به قراردادی گفته می‌شود که مالک رسمی زمین متعهد به تکمیل یک واحد ساختمانی مشخص با ویژگی‌های معین در آن زمین گردد. این واحد ساختمانی از ابتدا یا پس از تکمیل باید به مالکیت طرف دیگر قرارداد، یا همان خریدار انتقال پیدا کند. بنابراین فقط سرمایه‌گذارانی که اقدام به ساخت بنا بر روی زمین متعلق به شخص دیگر می‌نمایند یا مستاجران اراضی ملکی، دولتی و موقوفه که بر اساس سند رسمی حق و سخت و ساز در زمین‌ها را دارا هستند، می‌توانند اقدام به پیش فروش کنند.
کلاهبرداری‌های پیش فروش مسکن
کلاهبرداری در پیش فروش مسکن ممکن است در موارد بسیار متعددی رخ دهد. به عنوان مثال شاید انبوه سازان به دلایلی نتوانند به تعهدات خود عمل کنند. پس کلاهبرداری در پیش فروش مسکن مختص ساختمان‌های کوچک نیست. پیش از اینکه اقدام به این کار کنید حتماً تعداد کل واحدهای مسکونی ساختمان را بررسی نمایید. اگر تعداد واحدهای پیش فروش شده بیشتر از تعداد نصف کل واحدهای ساختمان بود، بیشتر تفکر کنید. در قرارداد پیش خرید حتماً باید تعداد آپارتمان‌های احداثی و میزان کل زمین قید گردد. زیرا در بسیاری از موارد مشاهده شده است که سازنده اقدام احداث بناهای اضافی می‌کند. برخی از مهمترین مواردی که باید در قرارداد پیش فروش ملک ذکر شود عبارت‌اند از:
- اسم و مشخصات کامل طرفین
- پلاک و مشخصات ثبتی و نشانی و تمام اطلاعات مربوط به ملک مورد معامله
- تمام مشخصات و اوصاف واحد ساختمانی مانند مساحت، تعداد اتاق‌ها، شماره طبقه، شماره واحد و پارکینگ.
- تمام مشخصات تمام مشخصات فنی ملک مورد معامله مانند کاربری، تعداد طبقات، مساحت کل بنا، نما، نوع مصالح مصرفی، موقعیت، سیستم‌های گرمایشی و سرمایشی.
- عوض در قراردادهای معوض
- تعداد قسط‌ها و نحوه پرداخت آنها به فروشنده
- شماره قبض‌های اقساط
- نحوه تحویل و انتقال قطعی
- زمان تحویل
- زمان تنظیم سند رسمی انتقال
- تعیین تکلیف درباره تضمین‌ها، بیمه، تغییر قیمت، شرایط فسخ، مراجع قانونی، داوران و خسارت‌ها.
خرید و فروش مال غیر
یکی از روش‌های کلاهبرداری شیادان فروش مال غیر است. در این شیوه سودجویان با زیرا پا گذاشتن قوانین خرید و فروش ملک، اقداماتی مانند جعل اسناد آپارتمان متعلق به فرد دیگر را انجام می‌دهند. سپس آن را خریداران بی‌خبر می‌فروشند. معمولا املاک خالی از سکنه یا املاکی که تحت اجاره هستند، طعمه این افراد قرار می‌گیرند.
فروش همزمان یک ملک به چند نفر
فراموش نکنید که در حالت فروش همزمان یک ملک به افراد مختلف، اولین خریدار مالک محسوب می‌شود.
خسارت تاخیر در پرداخت وجه خرید ملک
اگر قصد دارید اقدام به پیش خرید ملکی نمایید، حتماً بر اساس عرف مبالغی را تحت عنوان خسارت تاخیر در قرارداد به شکل مکتوب ذکر کنید. در این صورت اگر سازنده تاخیری در تحویل و تکمیل ملک شما داشت، ضرر کمتری به شما وارد می‌شود.
کلاهبرداری در خرید و فروش ملک
روش‌های بسیار مختلف و نوینی در کلاهبرداری از خرید و فروش املاک، زمین‌ها و… وجود دارد. فروش مال غیرو فروش یک مال به چند نفر از انواع روش‌های شیادان حوزه املاک است. برخی دیگر از این شیوه‌ها موارد زیر هستند:
· خرید و فروش ملک زخمی
برخی از کلاهبرداران در هنگام خرید ملک از شما، مقدار بسیار کمی از سمن معامله را به شما پرداخت می‌کنند. در این حالت اگر حق فسخی در اثر عدم پرداخت به موقع اقساط یا پرداخت چک‌ها تعیین نشده باشد، خریدار به نوعی مالک محسوب می‌شود و فروشنده که مالک اصلی است به پول خود دست نخواهد یافت. اصطلاحا این کلاهبرداران ملک را زخمی می‌کنند.
· محاسبه متراژ کمتر از متراژ اصلی در خرید ملک
برخی از دفاتر معاملات ملکی پیش از انعقاد قرارداد، به بهانه مختلف سند مالکیت را به خریدار ارائه نمی‌نمایند. سپس در ازای متراژ‌های کاذب از مشتریان مبالغ بیشتری دریافت می‌کنند.
· متراژ کاذب در ازای قیمت بیشتر در فروش ملک
در این کلاهبرداری حوزه خرید و فروش ملک، برخی از مشاورین املاک غیر مجاز، خریداران را مجبور می‌کنند که پیش از مراجعه به محضر و مشاهده سند محضری، قراردادی را امضا نمایند. ممکن است که در این قرارداد متراژ ملک ۶۲ متر ذکر شود ولی در سند اصلی ۵۹ متر باشد. به این صورت این مشاوران مبلغ بیشتری را دریافت می‌کنند و به نوعی کم فروشی رخ می‌دهد.
· ملک‌های پیش فروش و متراژ‌های دروغین
در این شیوه برخی از سازندگان که از ناآگاهی جوانان و افراد مشتاق به خرید خانه سو استفاده می‌کنند. در هنگام انعقاد قرارداد پیش خرید هرچند که از متراژ واقعی آگاه هستند. ولی مثلاً به جای ۱۰۰ متر، در قرارداد ۱۱۰ متر را ذکر می‌کنند. متاسفانه معمولا پس از دریافت ملک اکثریت مالکین بابت این قضیه شکایتی ثبت نمی‌کنند.
تنظیم قرارداد خرید و فروش
برای تنظیم قرارداد پیش فروش به مدارکی نیاز دارید که عبارت‌اند از:
- سند رسمی مالکیت یا سند رسمی اجاره که در آن حق احداث بنا ذکر شده باشد
- پاسخ استعلامات اداره ثبت اسناد و املاک
- پروانه ساخت کل ساختمان
- شناسنامه فنی مستقل در ازای هر واحد
- بیمه نامه مسئولیت
اگر طرفین تا مرحله تنظیم قرارداد پیش فروش می‌شوند، به معنی این است که تمام این موارد را بررسی کرده‌اند. بنابراین ۵۰ درصد از راه طی شده است. اما نیمه دومی بسیار اهمیت دارد. باید دید که طرفین معامله تا چه اندازه نسبت به انجام تعهداتشان پایبند هستند. ذکر حق فسخ و خسارت در این کاربرد پیدا می‌کند. خریدار می‌تواند بابت تحویل با تاخیر، خسارت دریافت کند. همچنین عدم پایبندی به تعهدات مانند لحاظ کردن مساحت کمتر از میزان تعهد یا تخطی در قسمت‌های مشاع نیز مشمول خسارت هستند.
خرید و فروش ملک وکالتی
آشنایی با قوانین خرید و فروش ملک وکالتی بسیار مهم است. چرا که در صورت عدم توجه ممکن است با کلاهبرداری ری‌هایی نظیر فروش مال غیر مواجه شوید. اگر شخصی به عنوان وکیل مالک قصد انجام معامله با شما را دارد، حتماً استعلاماتی را از دفترخانه‌ها بگیرید. از طریق این استعلامات مشخص می‌شود که این وکیل عزل نشده یا شخص اصلی فوت نکرده یا محجور نشده باشد. همچنین باید در سند وکالت و در قسمت حدود وکالت، حق هر نوع انتقالی به وکیل داده شده باشد. همچنین بهتر است که سلسله اسناد تعویض وکالت را از ابتدا تا انتها به خوبی بررسی کنید. وکالت‌هایی که در دفتر اسناد رسمی تنظیم می‌شوند عبارت‌اند از:
وکالت کاری
معمولا در حوزه املاک وکالت کاری برای پیگیری امور ملکی از مراجع مرتبط صادر می‌شود. این اقدامات ممکن است شامل اخذ سند، اخذ پروانه، اخذ پایان کار، حضور در اداره ثبت و … شود. معمولاً قصد انتقال مالکیت و اخذ وجه در این وکالت مورد نظر نیست.
وکالت معاملاتی
اگر به عنوان مالک قصدتان انجام معاملات یا واگذاری ملک از طریق وکیل است، باید اقدام به تنظیم وکالت معاملاتی در دفترخانه‌ها کنید. معمولا این وکالت تام و با اختیار توکیل است. بنابراین اگر ملک مورد معامله شما اداره اسناد عادی است بهتر است که یک وکالت‌نامه رسمی از مالک نیز دریافت کنید.
قوانین خرید اراضی اشخاص حقوقی
برای خرید ملک اشخاص حقوقی مانند موسسات، شرکت‌های دولتی و وزارتخانه‌ها، به طور خاص نیازمند اجرای برخی از تشریفات هستید. این تشریفات شامل اخذ مصوبات و حتی برخی مجوزات است. منظور از این موارد مصوبات هیئت مدیره شرکت، مصوبه مجمع عمومی شرکت و موسسه، مصوبه هیئت وزیران، مصوبه شورای اقتصاد و معرفی نامه اشخاصی که قرارداد انتقال را امضا هستند.
خرید و فروش املاک نیروهای مسلح
برای خرید و فروش اراضی مسلح باید مجوز ستاد کل نیروهای مسلح را دریافت نمایید. همچنین مصوبات و مجوزهای لازم را آماده کنید.
خرید و فروش املاک مصادره‌ای
شاید زمین‌هایی به نفع ستاد اجرایی فرمان امام، بنیاد شهید، بنیاد مستضعفان یا کمیته امداد و … مصادره شوند. فروش این اراضی توسط دادگاه‌های انقلاب انجام می‌گیرد. خرید این اراضی بسیار خطرناک است. زیرا ممکن است مالک قبلی مدعی استمرار مالکیت باشد.
خرید و فروش اراضی کشاورزی
برای خرید این زمین‌ها حتماً پیش از اقدام به امضای قرارداد، استعلامات لازم از اداره کشاورزی، اداره مراتع و جنگلداری و دیگر مراجع مربوط دریافت کنید. همچنین بهتر است کاربری زمین را به طور دقیق بررسی کنید. تغییر کاربری این زمینه‌ها بر اساس قانون اصلاح تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها مصوبه سال ۱۳۸۶ است.
استعلامات مورد نیاز شهرداری در خرید املاک
ممکن است بعضی املاک و حراسی در محدوده و حریم قانونی شهرها نباشند. بنابراین بهتر است که از شهرداری استعلاماتی بگیرید. کاربری ملک، محدوده شهر، طرح جامع اداره مسکن و شهرسازی و طرح تفصیلی شهرداری باید بررسی شوند. اگر قصد معامله با شهرداری دارید، باید بدانید مصوبه شورای اسلامی شهر در اینجا ضروری است. درباره کاربری نیز رای کمیسیون ماده ۵ قانون شورای عالی شهرسازی و معماری اجرا می‌گردد.
همه چیز درباره قوانین خرید و فروش ملک
ملک در هر نوع تجاری، مسکونی یا اداری که باشد، نوعی سرمایه برای مالک است. بنابراین در هنگام انجام معاملات باید تمام کلاهبرداری‌ها و قوانین خرید و فروش ملک و قرارداد نویسی را به خوبی بدانید. البته قوانین مربوط به حوزه املاک بسیار زیاد هستند. برای خرید ملک لازم است که به مراجع جامع و کاملی مانند آی ملک مراجعه کنید. زیرا در این صورت لیستی پربار از آگهی‌های مختلف در برابر شما خواهد بود. اگر شما نیز در تکاپوی خرید و فروش زمین و آپارتمان یا رهن و اجاره املاک در مشهد و اطراف آن هستید برای کسب مشاوره و پخش آگهی‌های فروش ملک با کارشناسان آی ملک در ارتباط باشید.
