ملک ورثه ای

به اموال و املاکی که مالک آن در قید حیات نباشد، املاک ورثه‌ای گفته می‌شود که بعد از فوت مالک وراث قانونی، به جانشین اصلی مالک تبدیل می‌شوند. معمولا املاک ورثه‌ای چند مالک دارند، و جزء املاک مشاعی هستند.اگر فردی که ملکی دارد فوت کند و دارای یک فرزند باشد تمام دارایی متوفی از جمله ملک به تنها فرزندش به ارث می‌رسد؛ اما در صورت چند فرزند، ملک ورثه‌ای یا موروثی خواهد بود و فرزندان متوفی نمی‌توانند آن را به طور مساوی و… بین خودشان تقسیم کنند.

نکاتی پیرامون خرید ملک ورثه ای

در هنگام خرید ملک ورثه‌ای باید به نکاتی توجه شود تا در آینده با مشکل مواجه نشوید. از جمله این نکات می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:

احراز مالکیت

گام اول در خرید ملک ورثه‌ای، احراز مالکیت ورثه است. اگر ملکی که قصد خرید آن را دارید از املاک موروثی باشد، لازم است که سند مالکیت به نام شخصی باشد که فوت کرده، مهمترین مدرک برای احراز مالکیت ورثه گواهی انحصار وراثت است. در این گواهی که از شورای حل اختلاف صادر می‌شود نام ورثه متوفی و میزان سهم الارث آنان ذکر شده است. جهت جلوگیری از بروز هرگونه مشکلی در خرید این نوع املاک، علاوه بر مشاهده گواهی انحصار وراثت با رویت شناسنامه متوفی و یا استعلام از اداره ثبت احوال، احتمال وجود ورثه دیگر را بررسی کنید.

لزوم موافقت و امضای همه وراث

در صورتی که وراث چند نفر باشند، لازم است که همه آنها در هنگام انجام معامله و تنظیم مبایعه نامه حضور داشته باشند و آن را امضا کنند و یا اینکه به نیابت از آنها وکیل شان حضور داشته باشد. اگر بعضی از وراث سهم الارث خود را بفروشند ولی یک یا چند نفر از آنان مبایعه نامه را امضاء نکرده باشند و حاضر به فروش نشوند خریدار فقط می‌تواند سایر ورثه را ملزم به فروش نماید چرا که آن تعداد از ورثه که مبایعه نامه را امضا نکرده‌اند فقط نسبت به سهم خود حق فروش دارند. در موقع تنظیم سند نیز لازم است که همه وراث یا وکیل آنها حضور داشته باشند. در صورتی که کلیه ورثه یا بعضی از آنها حاضر به تنظیم سند رسمی نباشند، باید خریدار از طریق دادگاه الزام آنان را بخواهد.

ورثه صغیر

طبق قوانین افراد می‌توانند تا سقف یک سوم اموال خود را وصیت نمایند. وصیت نامه ممکن است به صورت رسمی و یا عادی باشد. یکی از مشکلات املاک ورثه‌ای وجود وصیت نامه عادی است که ممکن است پس از انجام معامله ارائه شود بنابراین توصیه می‌گردد که احتمال وجود وصیت نامه به طور کامل بررسی گردد.

مدارک لازم برای انتقال ملک ورثه ای

اگر بین ورثه اختلافی در فروش ملک وجود داشته باشد، می‌توانند برای فروش ملک اقدام نمایند. جهت انجام این کار علاوه بر مدارکی که به طور معمول برای تنظیم سند رسمی نیاز است، باید گواهی انحصار وراثت و مفاصا حساب مالیات بر ارث  نیز وجود داشته باشد. گواهی حصر وراثت باید توسط شورای حل اختلاف برابر با اصل شده و ارزش قید شده در این گواهی باید بالای سه میلیون تومان باشد در غیر اینصورت امکان انتقال ملک به استناد گواهی انحصار وراثت زیر سه میلیون تومان نیست. اگر یکی از ورثه فوت کرده باشد گواهی انحصار وراثت او نیز لازم است.

شرایط خرید و فروش ملک ورثه ای

زمانی که شخصی فوت می‌کند اموال یا ترکه وی از جمله املاک او تحت عنوان ارث، به وراث شرعی و قانونی وی تعلق خواهد گرفت و وراث می‌توانند، نسبت به تصرف و خرید و فروش این اموال و املاک موروثی اقدام کنند. در صورتی که از متوفی ملکی به جا مانده باشد شرایط حقوقی معامله به شرح زیر خواهد بود:

1_ هرکس تنها حق دارد سهم الارث خود را به دیگری فروخته یا انتقال دهد و در صورت تصمیم بر فروش کل ملک ورثه‌ای، رضایت همه وراث و اجازه دادستان و بعد از آن اعلام رضایت قیم، در شرایطی که بین وراث، ورثه محجور وجود دارد، لازم و ضروری است.

2_ طرفیت معامله خرید و فروش ملک ورثه‌ای باید از قصد، رضایت، اهلیت قانونی برای معامله، برخوردار باشند و با هدف مشروع و پس از مشخص و معین نمودن موضوع معامله، اقدام به این امر نمایند.

3_ در صورتی که قصد انتقال سند رسمی ملک موروثی به خریدار جدید وجوددارد، وراث باید اقدام به اخذ گواهی انحصار وراثت، پرداخت مالیات بر ارث، اخذ گواهی پایان کار و همچنین،پرداخت عوارض شهرداری ملک مورد معامله نمایند.

مراحل خرید و فروش و سند زدن ملک ورثه ای

برای خرید و فروش و سند زدن ملک ورثه‌ای مراحل مختلفی وجود دارد که عبارت‌اند از:

1_ برای خرید و فروش ملکورثه‌ای، مطابق شرایط حقوقی معامله املاک ارثی، طرفین باید اقدام به تهیه مدارک لازم برای انجام این امر کنند و تمامی وراث، رضایت خود را بر این امر اعلام کنند ( البته در صورتی که فقط یک یا چند تن از وراث قصد انتقال سهم خود را به خریدار داشته باشند رف رضایت این افراد برای فروش سهم الارث آنها کافی است.) سپس خریدار و فروشنده اقدام به تنظیم قرارداد فروش مال ورثه‌ای نمایند و تمامی وراث زری آن را امضا کنند.

2_ برای سند زدن ملک ورثه‌ای به نام خریدار، اول باید اقداماتی مثل اخذ گواهی انحصار وراث، پرداخت مالیات بر ارث، پرداخت عوارض شهرداری و اخذ گواهی پایان کار، صورت گیرد و سپس طرفین به یکی از دفاتر اسناد رسمی مراجعه کرده و نسبت به انتقال سند از نام وراث به نام خریدار جدید اقدام کنند.

خرید و فروش ملک ورثه ای بدون رضایت یکی از وراث

با توجه به اینکه مالکیت ورثه، در مال موروثی، به صورت مشاعی است یعنی تمام آنها در جزء جزء مال سهیم بوده و هیچ یک از ورثه، حق تصرف و انتقال کل مال ( فراتر از سهم خود) را به دیگری ندارد تکلیف خرید و فروش مال بدون رضایت یکی وراث به شرح زیر است:

_ ورثه حق فروش مال ورثه‌ای را بدون اخذ رضایت تمامی وراث، نخواهند داشت و در صورتی که یک یا چند تن از وراث بدون رضایت یکی از ورثه نسبت به فروش مال ورثه‌ای اقدام کنند، ورثه‌ای که از او کسب اجازه نشده است می‌تواند اقدام به شکایت از سایر وراث، به جرم فروش مال غیر نماید و از دادگاه بخواهد آنها را مجازات کند.

_ وضعیت معامله فروش مال ورثه‌ای بدون اجازه یکی از وراث، غیر نافذ بوده و تا مادامی که او نسبت به سهم الارث خود معامله را اجازه نکند، معامله نسبت به سهم او غیر نافذ خواهد بود. در واقع معامله تنها، نسبت به سهم وراث دارای رضایت، نفوذ خواهد داشت و سبب انتقال مالکیت ملک، به میزان سهم ورثه راضی به خریدار می‌گردد. درصورتی که ورثه ناراضی،معامله را اجازه نکنند وضعیت معامله نسبت به سهم او باطل است.

فروش ملک ورثه ای بدون انحصار وراثت

گواهی انحصار وراثت مدرکی است که به درخواست هر ذینفع یا وراث، توسط شورای حل اختلاف صادر می‌گردد و به موجب آن ورثه شرعی و قانونی متوفی و کسر سهم الارث آنها، مشخص می‌شود. خرید و فروش ملک ورثه‌ای بدون داشتن گواهی انحصار وراثت در برخی موارد امکان پذیر است و در برخی موارد امکان پذیر نیست که در دوحالت شرایط به شرح زیر است:

1_ در صورتی که بین وراث، ورثه محجور وجود نداشته باشد و همه وراث بر فروش مال موروثی، رضایت داشته باشند یا یکی از وراث، بخواهد سهم الارث خود را انتقال  دهد و خریدار نیز سند رسمی نخواهد، امکان خرید و فروش مال ورثه‌ای بدون اخذ گواهی انحصار وراثت وجود خواهد داشت اما با توجه به عواقب احتمالی توصیه نمی‌شود.

2_ درصورتی که ورثه محجوری بین وراث باشد که قیم او باید از دادستان نسبت به  فروش سهم الارث محجور کسب اجازه کند یا خریدار تقاضای تنظیم سند رسمی، به نام خود را داشته باشد یا سایر وراث بخواهند به دیگری برای فروش وکالت رسمی بدهند، داشتن و اخذ گواهی انحصار وراثت ضروری است.

تکلیف ملک ورثه ای

ملک ورثه‌ای اگر قابل افراز باشد سهم هر کدام از وراث مشخص می‌شود و آنها می‌توانند جداگانه برای فروش سهم خودشان اقدام کنند. اما در شرایطی که ملک غیرقابل افراز باشد باید دادگاه ملک را فروخته و مبلغ آن را برای وراث واریز کند. با توجه به اینکه خریدار ملک چه کسی است، شرایط خاصی برای معامله آن وجود دارد. در صورت نیاز به داشتن اطلاعات بیشتر درباره خرید و فروش ملک  یا رهن و اجاره ملک با مشاورین ما در آی ملک ارتباط داشته باشید.

سوالات متداول