در جواب سوال اینکه قولنامه چیست؟ باید گفت از مسائل حقوقی مهم در خرید ملک، عقد قولنامه است. اشخاصی که قصد خرید ملک در شهرهای بزرگ را دارند، بعد از دیدن و مورد پسند قرار گرفتن ملک، اقدام به تنظیم سندی بین خود که خریدار هستند و فروشنده میکنند که این سند قولنامه نام دارد. توجه به برخی نکات و ملاحظلات در هنگام عقد این قرارداد بسیلر مهم است.
در این مقاله خواهید خواند:
قولنامه چیست؟
قولنامه در واقع نوعی قرارداد اولیه فی‌مابین طرف فروشنده و طرف خریدار است. از آنجایی که فروشنده قرار است ملکی را به خریدار واگذار کند، این واگذاری شرایط خاصی دارد که در طی قراردادی به نام قولنامه تعیین می شود. واگذاری امکان دارد در ازای وجه نقد مشتری و یا به صورت اقساط با فاصله زمانی تعیین شده انجام گیرد. ذکر تمام این جزئیات در قولنامه صورت می گیرد و یادداشت اطلاعات مربوط به سند نیز انجام میشود.
اطلاع از نکات حقوقی مهم در هنگام عقد قرارداد قولنامه باید به فروشنده و خریدار برسد بعد از آن طرفین معامله این قرارداد را امضا می کنند و تا زمانی که معامله و انتقال سند و وجه به طور کامل انجام نشده باشد دارای اعتبار دارد. موضوع تنظیم قولنامه یکی از مهمترین و اصلی ترین مسائل حقوقی محسوب می شود که کسب اطلاعات در مورد آن ضروری است.
تنظیم قولنامه یا سند موقت ملک چه جزئیاتی دارد؟
مهمترین و اولین قسمت در قولنامه تعیین مشخصات و هویت فروشنده، خریدار و ملکی که معامله بر سر آن صورت می گیرد، است. ذکر زمان آغاز و پایان معامله و در نظر گرفتن حقی که در صورت به وجود آمدن شرایط خاص برای فسخ معامله بین طرفین توافق می شود، صورت می گیرد. مفهوم شرایط خاص به این صورت است که از لحاظ قانونی و حقوقی فروشنده و خریدار قادرند بر طبق آن معامله را فسخ کنند.
به طور مثال یکی از این شرایط به این صورت است که اصل ملکی که از طرف فروشنده با جزئیات ذکر شده در سند مطابقت نداشته باشد که در این مواقع خریدار اجازه دارد که معامله را فسخ کند. یکی دیگر از این شرایط به این صورت است که اگر خریدار هزینه مربوط به قولنامه را در زمانی که از قبل تعیین شده پرداخت نکند فروشنده حق دارد اعتراض کند و معامله را فسخ نماید.
در عقد قرارداد قولنامه، مبلغی تحت عنوان وجه التزام، طرفین قرارداد در مواقع ضروری به یکدیگر پرداخت میکنند و علت آن هم ضمانت تعهد طرفین معامله است.
نکات مهم در هنگام تنظیم سند موقت ملک یا قولنامه
اعتبار داشتن بنگاه یا مشاور املاک که قرار است قولنامه در آنجا منعقد شود از مهمترین نکاتی که باید هنگام خرید خانه و نوشتن قولنامه طرفین قرارداد یعنی هم فروشنده و هم خریدار به آن توجه ویژه داشته باشند. مشاور املاک در صورتی صلاحیت تنظیم قولنامه را پیدا میکند که از اتحادیه مشاورین املاک، مجوز رسمی داشته باشد. این موضوع مخصوصاً برای خرید خانه در شهرهای بزرگ بسیار مهم است.
لازم به ذکر است که اگر مشاور املاک مورد نظر یا بنگاه مجوز قانونی نداشته باشد قولنامه اعتبار قانونی و حقوقی خود را از دست خواهد داد و در صورت بروز هر گونه مشکل، غیرقابل استناد است. واسطه بین خریدار و فروشنده مشاور املاک است و هر مشکلی که در ملک یا پرداخت هزینه های مربوط به آن و یا هر مشکل دیگری در زمینه مسائل حقوقی به وجود آید، طرفین قرارداد قولنامه باید به آن مشاور املاک مراجعه کنند.
یکی دیگر از نکاتی که هم فروشنده و هم خریدار باید به آن توجه ویژه داشته باشند همزمانی معامله است، همزمانی معامله یعنی طرفین قرارداد گام به گام به طور همزمان به تعهدات خود عمل کنند و آنها را اجرا نمایند. طبیعتاً تا وقتی که کار انتقال سند به طور کامل صورت نگرفته، نباید خریدار کل هزینه معامله را پرداخت کند و به تبع آن تا وقتی که فروشنده پول خود را به طور کامل دریافت نکرده، نباید سند قولنامه را به نام خریدار منتقل کند.
توجه به نکات زیر هنگام عقد سند موقت ملک یا قولنامه مهم است
رعایت کردن هرکدام از نکات زیر می‌تواند از هرگونه تخلف و کلاهبرداری جلوگیری نماید:
چند مالکی ملک
در صورتیکه ملک مورد معامله چند مالک داشته باشد همه آن مالکین باید پای معامله و عقد قرارداد حضور داشته باشند در غیر این صورت یک نفر به عنوان وکیل همه آنها، باید در معامله حضور پیدا کند. آن یک نفر که به عنوان وکیل از طرف سایر مالکین در هنگام عقد قرارداد حضور دارد، باید در دفاتر اسناد رسمی به صورت محضری وکالت آنها را بر عهده داشته باشد و اصل گواهی آن باید ارائه شود در غیر این صورت حتی اگر دست خط با مهر و امضا یا سربرگ های شرکتی مبنی بر وکالت یک نفر از مالکین ارائه شود، اعتبار حقوقی و قانونی ندارد و امکان بروز مشکل در آینده زیاد خواهد شد.
ذکر دقیق شیوه پرداخت ها و واگذاری ها در قولنامه
اگر خریدار در ازای هزینه ملک، چک ارائه دهد، ذکر تمامی مشخصات چک به طور دقیق در قولنامه ضروری است. در صورتی هم که فروشنده باید مدارکی مثل اصل سند را ارائه کند ثبت عناوین آن در قولنامه لازم است، ذکر این موارد به این دلیل مهم است که بعداً با مشکلات قانونی و حقوقی مواجه نشوند.
بی‌طرفی و امین بودن مشاور املاک
مشاور املاک نباید به هیچ عنوان جانبدار طرفین قرارداد چه فروشنده و چه خریدار باشد و مدارکی که فروشنده و خریدار به بنگاه ارائه می‌دهند باید نزد آن امانت باقی بماند. همچنین بنگاه به هیچ عنوان اجازه این را ندارد که مدارک طرفین را بدون رضایت هر کدام به دیگری ارائه دهد.
حضور و امضای شاهدین عقد قراراداد
پس از اینکه قولنامه تنظیم شد امضای طرفین قرارداد و مهر و امضای بنگاه در سند قولنامه ضروری بوده و علاوه بر این امضای دو نفر شاهد در هنگام تنطیم قرارداد قولنامه لازم است.
مطابقت و نوشتن سه نسخه از قولنامه
توجه به این نکته ضروری است که قولنامه باید در سه نسخه دقیقا مثل هم نوشته شود و هر کدام از آنها هیچ گونه مغایرتی با دیگری نداشته باشد، در غیر این صورت باعث ابطال معامله میشود. هر کدام از این سه نسخه به طور جداگانه باید نزد خریدار، فروشنده و مشاور املاک محفوظ بماند.
توجه خریدار به انطباق اطلاعات سند اصلی با اطلاعات ثبت شده در قولنامه
قبل از عقد قولنامه خریدار باید حتماً مطابقت اطلاعات سند اصلی اطلاعات ثبت شده در قولنامه را بررسی و ملاحظه نماید.
تنظیم قرارداد قولنامه و عقد قرارداد محتاطانه
تنظیم سند موقت ملکی قولنامه یکی از موارد قانونی حقوقی مهم در خرید خانه محسوب میشود. قراردادی که بین خریدار وفروشنده برای ملکی تنظیم میشود و ذکر شرایط واگذاری ملک طی قراردادی به نام قولنامه صورت میگیرد. اعتبار داشتن مشاور املاکی است که قولنامه در آنجا منعقد میگردد بسیار مهم است و باید آن بنگاه دارای مجوز رسمی از اتحادیه مشاورین املاک باشد. با پای هم پیش رفتن هرکدام از طرفین قرارداد برای به اجرا درآوردن تعهدات خود، به معنی همزمانی معامله است.شما می‌توانید برای کسب اطلاعات بیشتر و آگهی های املاکتان به شکلی مطمئن با کارشناسان آی ملک در اراتباط باشید.
